宜家的“亲弟弟”，要被卖了？

宜家的“亲弟弟”——知名购物中心荟聚或许要被卖了。

近日，有市场消息称，荟聚的运营公司英格卡（Ingka Centres Holding B.V.）正计划打包出售国内的全部10座荟聚购物中心。其首批出售的是最早开业的无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心，接盘者大概率为泰康人寿领投的基金，此外还包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资。

与英格卡集团（Ingka Group）旗下的“亲哥哥”宜家相比，荟聚在前者成名已久后才进入中国，早年凭借包括北京荟聚在内的三座购物中心站稳脚跟，最近几年才扩展至10座中心的商业版图，且在行业深度调整时期依然保持相对较好的业绩。

曾立志“为大众创造更加美好的日常生活”的荟聚，为何选在此刻急流勇退？

传言中将要出售的荟聚购物中心之一。图/Ingka Centres官网

十年经营，如今“打包出售”

不少消费者对荟聚背后的这家瑞典企业并不熟悉，而谈起英格卡集团在国内的另一份产业宜家，就颇为耳熟能详。

1998年，英格卡集团的首家宜家商场进入中国市场，趁着千禧年前后经济快速增长的“东风”，宜家很快在国内消费市场刮起一阵北欧风潮，英格卡集团在中国的商业版图就此展开。

英格卡集团于1943年在瑞典南部创立，发展历程中逐渐形成宜家零售、英格卡购物中心、英格卡投资三大核心业务，将商场开到全球多个知名城市。

英格卡购物中心是英格卡集团旗下全球性的购物中心开发及运营管理公司，荟聚正是其在中国市场、除宜家之外的又一商场品牌，其发展大致可分为两个阶段。

2014年至2015年，无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚先后开业；2021年至2024年是其商业版图迅速扩大的阶段，英格卡购物中心在上海、西安、长沙、福州、昆明、合肥、南宁等地开设了7家荟聚商场。其中，2024年开业的上海荟聚项目总投资额超过80亿元，在业内有“最贵荟聚”之称。

此次传言“打包出售”的荟聚即以上英格卡购物中心在国内运营的全部10座荟聚购物中心，其总投资270亿元，总租赁面积为94.3万平方米。

曾有业内观点认为，英格卡大规模出售荟聚购物中心，正是业绩下滑、财务压力增加所致。

英格卡集团的财务状况确实不容乐观。财报数据显示，英格卡集团2024财年营收418亿欧元，相较于2023财年的443亿欧元，下降了5.5%；净利润8.06亿欧元，同比2023财年的15亿欧元暴跌46.5%；运营收入13亿欧元，较2023财年的20亿欧元下降了35%。

其核心业务宜家的销售业绩下滑明显，由2023年的417亿欧元下降至2024年的396亿欧元。中国区的业绩同样不太理想，2024财年宜家中国区销售额约112亿元，较2019年（157.7亿元）减少超40亿元，5年复合降幅8.5%。

上海易居房地产研究院副院长崔霁向中国新闻周刊分析表示，英格卡打包出售荟聚这类商业地产的行为，本质上或许是缓解短期财务压力、优化资产结构，剥离非核心业务或低效率资产，聚焦核心战略的综合选择。

英格卡出售荟聚，或许也和国内地产行业深度调整分不开。

在荟聚大举扩张的2021年至2024年这一时期，国内房地产行业由繁荣转向深度调整，商业地产也因此遭到波及，不少写字楼、商场出现资源闲置、客流量下降、维护成本上升的情况。

在崔霁看来，商业地产从“增量扩张”进入“存量运营”阶段后，重资产持有模式的风险上升，很多企业适应行业转型方向，转向轻资产模式。如万达集团通过出售万达广场项目，既能剥离部分重资产，又能通过“股权出售+委托运营”保留部分管理收益，平衡资金回笼与业务延续。

中国新闻周刊向英格卡发送电子邮件询问原因，但截至发稿未获回复。

险资成为接盘主力

荟聚出售的传言，不免让人联想到近年来万达集团不断出售万达广场的举动。业内不完全统计数据显示，万达集团为缓解流动性压力，截至今年5月，已累计出售万达广场数量超过80座。

而在万达广场转手的过程中，险资扮演了重要角色。

在2023年、2024年间，大家保险集团收购上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场、上海周浦万达广场；阳光人寿保险以“股权收购+委托运营”为主要模式，收购了厦门殿前、呼和浩特、海口等城市的至少6座万达广场；新华保险通过旗下坤华股权投资基金，收购了烟台芝罘、南京万达茂、成都万达商业广场等9座项目；等等。

进入2025年，万达广场的出售不仅未停歇，还进入了“打包出售”的阶段。

今年年初，万达向新华保险旗下坤华股权投资基金出售宣城、铜陵、安阳、四平、扬州5座万达广场；5月，万达以500亿元总价打包出售48座万达广场，接盘者名单中再次出现阳光人寿保险的名字。

据业内估算，万达广场的转手过程中险资占比已经过半，其中包括阳光保险、新华保险、大家人寿、太保资本、中银三星保险等。

与万达广场的转手经历高度雷同的是，险资同样成为荟聚“打包出售”传言中的“接盘侠”。

据媒体援引知情人士消息，英格卡首批出售的是位于无锡、北京、武汉的三座早期开业的购物中心，涉及资金160亿元，接盘方或为泰康人寿领投的基金，其他参投方还包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资。

在一众购物广场的改弦易张中，一向“稳中求赚”“闷声发财”的险资为何盯上了商业地产这一看似已经失去投资热度的目标？

对于这一现象，清华大学国家金融研究院院长、清华大学五道口金融学院副院长田轩向中国新闻周刊分析表示，险资屡屡热衷于接盘购物中心这类商业地产，主要是看中了购物中心可以提供长期、稳定的现金流，这与险资的长期资金属性高度契合。

与同行相比，荟聚的市场表现尚具一定竞争力。如国内首座荟聚——无锡荟聚，其2024年客流量超过1800万人次，同期销售额达到43亿元，稳居当地购物中心前列；去年“十一”前开业的上海荟聚，黄金周期间每日接待人次超过8.8万人，累计吸引长三角客流62万余人次，销售额突破7000万元。

“同时，购物中心作为成熟运营的商业资产，具备较高的出租率和稳定的租户结构，具有一定的抗通胀属性，具备潜在增值空间。”田轩补充道。

以北京荟聚为例，其在所有荟聚中规模最大，拥有455个商铺、20多万平方米可租赁面积，辐射235万消费者，并一度以停车位数量打破吉尼斯世界纪录。

荟聚“打包出售”远不是大结局

险资在商业地产方面的“买买买”似乎只是开始。

据中国保险行业协会披露的信息，截至7月22日，今年中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿公布了13笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，合计新增投资47.47亿元，出资笔数和金额较去年同期均有所增加。

崔霁认为，虽然地产行业近年来进入深度调整期，但商业地产这一事物的本身价值并未缩水，成熟购物中心的租金收益仍具有“长期配置、低波动”的投资评估特征，这是险资对其追逐的底层商业逻辑。

险资投资的核心配置一向为表现稳健的债权类、银行存款类、同业存单等，但近年来这些投资方向收益表现出现明显下降。

2024年四季度以来，10年期国债收益率震荡下行，进入2025年后，一度跌破2%；同样呈下行趋势的还有银行理财收益率，银行理财产品业绩比较基准持续下调。

普益标准数据显示，截至2025年一季度，全国现金管理类产品的平均近7日年化收益率仅为1.60%，这些传统固收类资产收益空间的压缩，给保险资金的资产配置带来了不小压力。

相比之下，商业地产的收益情况明显更具优势。仲量联行不久前发文指出，当前一线城市商业地产的租金收益率可维持在5.5%至6.5%之间。

尽管业内对商业地产投资的评价一向为“稳”，但动辄数百亿的险资重注加码令人咋舌。

根据仲量联行发布的资本追踪数据，保险公司正成为中国内地商业地产资本市场的重要力量。2022—2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模已与英美等成熟市场相当。

需要指出的是，险资大规模加码购物中心类商业地产，面临的风险也不小。

田轩表示，首先，经济周期波动可能影响消费者购买力和商户经营稳定性，影响商场出租率和租金水平；其次，市场竞争加剧可能出现供给过剩、客群分流现象，导致租金收益下降的情况；第三，若险资无法及时调整业态布局，与原运营方合作机制不畅，可能导致项目运营效率降低，影响整体收益。

中国连锁经营协会的调研数据显示，2024年全国超七成购物中心销售额同比增长，78%的项目客流量上升。2025年上半年，80%的项目客流实现增长，67%的项目销售额增长，租金收入微增为主。

宏观数据之下，这类商业地产的个体表现可谓“冰火两重天”。以恒隆广场为例，其旗下分布于上海、武汉、天津等地的10座高端、次高端商场，在2024年的租金收入同比增减表现上展现出“五五开”的局面，租金收入同比减少的5座商场均为高端商场，这些商场的商户销售额也出现一定幅度的下降。

“商业地产与险资的结合仍处于探索阶段，虽然具备长期现金流匹配的优势，但在实践中仍需解决多重挑战。”田轩指出。

编辑 刘悦凌 审读 郭建华 二审 关越 三审 詹婉容