近日，位于郑州市某小区的一居室住宅，在阿里拍卖平台上以65001元的价格被买断118个月的租赁权，引起关注。读特融媒体记者在该平台搜索发现，类似的拍卖还有不少，住宅地址位于郑州、重庆、西安等地，租赁权买断时间大多在100个月以上，成交价从几千元到几十万元不等。记者了解到，通过竞拍方式购得住宅租赁权，月租金要远低于市场价。

阿里拍卖平台上有不少拍卖住宅租赁权的房源。

业主为什么要用拍卖的方式出租房屋？拍下房屋租赁权是买到了实惠还是风险？谁又是最后的获益者？

100多个月的住宅租赁权1元起拍

听说过用拍卖的方式出租房吗？近日，阿里拍卖平台挂出了一套拍卖郑州某房产住宅租赁权的房源，租期118个月。

阿里拍卖平台上该房屋的介绍。

读特新闻记者从该平台了解到，这套房源为建筑面积53.9平方米的一居室户型，租期从2023年12月8日至2033年12月7日止。标的物信息显示，该房屋不是司法拍卖，可正常交付。目前，这场拍卖已于1月7日结束，在为期1天的竞价周期里吸引了6000余次围观。这套房源的租赁权1元起拍，加价幅度1000元起，经过59次出价，最终以65001元价格成交。

平台竞买公告显示，参加竞价的竞买人可以是企事业法人或自然人，通过平台线上缴纳保证金就能参与竞买。竞买成功后，保证金自动转入拍卖公司账户，竞拍余款须在成交后指定自然日内支付，且标的物只支持全款。此外，需要看房的竞买人只能在竞拍之前预约看房，标的物以现状竞价、现状交付。竞拍前所欠物业管理、水电气等费用由委托人付清，竞买结束后的由竞买人承担。

记者在阿里拍卖平台搜索发现，类似的拍卖还有不少。这些房源位于重庆、西安、郑州等地，大多是1元起拍、租赁权买断时间在100个月以上，成交价从几千元到几十万元不等。

竞买住宅租赁权，月租远低于市场价

据阿里拍卖平台介绍，拍卖租赁权的郑州某房源位于当地建业森林半岛小区，该小区由建业住宅集团（中国）有限公司投资开发，于2008年竣工，产权年限为70年。记者咨询该小区的地产经纪人樊某了解到，现在是租房淡季，该小区50平米左右的房子月租大约1200-1400元，春节后可能会有一定的涨幅。

但按照竞买价格计算，65001元买断上述房源118个月的租赁权，相当于每月租金仅需551元，远低于市场价格。

记者在阿里拍卖平台注意到，许多拍卖住宅租赁权的房源，其成交价都低于市场价。比如在2023年12月7日结束的一场住宅租赁权竞拍中，竞买人用3001元买断了重庆某二居室房源119个月的租期，换算过来每月租金大约25元。而房产信息平台显示，同小区的相似房源月租需要1600元左右。

阿里拍卖平台上有3001元成交某房源119个月的租期。

用竞拍的方式购得住宅租赁权，看上去要比直接租房划算，但樊某不建议用这种方式租房。“虽然说买卖不破，但房子一旦卖了之后，业主只需要赔付你一个月的违约金就可以，你就得在规定时间之内腾空房间。”樊某表示，只要房屋具有交易权属，业主的这种行为就不算违法。

拍卖住宅租赁权是一种“对赌”

业主为什么不直接出租房屋，而是拍卖租赁权？拍卖公司工作人员透露，因为原房东缺钱，出租房屋短期内回报率很慢，所以把房子过给地产中介。

“中介公司先垫付一笔钱给业主，把租赁期限给买断了，之后再委托我们公司竞拍，相当于一个‘对赌’，拍的钱多它就赚，拍的少了就不赚钱了。”该工作人员表示，并非每一次竞拍都能赚钱，之前也拍过两三千的房子，拍的少就没办法了。此外，拍卖公司只负责竞拍流程，竞拍结束后，竞买人与中介直接联系，签订的合同也由中介提供。

“只要你不干违法的事，房子你怎么处理都行，那是你的自由，只要不买卖就行。”该工作人员表示，租赁权被买断后，房东还是有权去卖房。但房东卖房相当于违反合同规定，一般是按照竞拍价格的300%来赔付；竞买人如果在租赁期间装修了房子，装修费用也是按照300%来赔付。

行业专家：拍卖住宅租赁权存在“预期风险”

对于近期国内出现拍卖住宅租赁权的原因，国家高端智库CDI研究员宋丁认为，受到疫情、经济形势等外部环境的影响，有的家庭收入可能减少，在手头有房子可用于出租的情况下，就会考虑用拍卖住宅租赁权的方式一次性获得较大额度的资金。

至于拍卖住宅租赁权的风险，宋丁认为可能会存在“预期的风险”。“按照目前经济状况与房地产市场状况来看，大家对房价会有所低估。从出租方来讲，可能他们将来面临的损失会稍微偏大一点。”宋丁分析称，业主为了缓解紧张的经济状况，在房价及租金价格下跌的时候，采取拍卖租赁权这种拉长时间一次性收益的办法。但房子到了租客或二房东手里之后，可能会遇到房地产市场升温的情况，到那时租金也会跟着上涨，出租方就会面临亏损。

谈及拍卖住宅租赁权涉及的“对赌”策略，宋丁表示，不排除有地产中介在中间操控的作用，毕竟现在房屋成交低的话，中介就没钱赚了。“中介这么做只有一个逻辑，那就是成交。不管采取什么方式，拍卖也好，短租也好，只要成交就能赚钱。”在宋丁看来，所谓“对赌”，其实是中介利用了租客急于出手的心理，所以把价格压得比较低，这样成交的概率就比较大，对赌成功的概率也会增大。

律师：竞买人应重点关注违约责任的承担问题

“从上述披露的事实和交易模式而言，中介使用这种‘对赌’模式拍卖住宅租赁权并不存在法律法规禁止的情形，仍属于创新交易方式的新业态。”北京市道可特（深圳）律师事务所律师齐秦表示，住宅租赁权作为拍卖标的并不为法律法规所禁止。中介机构从业主处合法取得租赁权，中介机构不再是传统房屋租赁市场上提供居间服务的角色，而是承租人的法律地位。买家通过拍卖平台竞买取得租赁权后，成为次承租人的法律地位。

在拍卖住宅租赁权过程中，业主与竞买人分别面临哪些法律风险？齐秦表示，业主所面临的风险相对较小。业主只需考虑长期租赁的租金是否合适，房产市场周期性变化，自行判断商业风险。对于买家来说，虽然通过竞拍方式可以获得低于市场正常租金的租赁价格，但在转租法律关系中，普遍存在法律风险较高的情形。

齐秦建议，买家需要重点核实房产的产权状况，抵押和查封状态，以及是否设立了居住权等影响实际使用的情况。其次，买家要认真阅读《竞买公告》，了解长期租赁权的期限，房屋周边配套等生活因素，一般这类竞买资金需要一次性全款支付，买家需要注意资金实力，避免竞买保证金被没收。此外，买家还要核实业主向中介机构转让租赁权的期限与《竞买公告》中的期限是否一致，是否取得业主书面同意进行转租，以及在竞买后，关注具体书面合同的条款，重点关注在租赁使用期间内产权发生变动无法继续履行的情形下，违约责任的承担问题。

编辑 许家宜 审读 伊诺 二审 李怡天 三审 彭健