今年以来，很多置业者表示，随着入市新盘越来越多，楼盘推荐信息也是眼花缭乱，各说各的好，对于置业者而言，很难对信息的真伪做出判断，希望主流媒体给予一定专业方面的分析和支持。

鉴于此，由深圳特区报、深圳商报、深圳晚报、晶报组成联合踩盘小组，将对市场关注度高的系列热盘实踩，以“主流观察”的视角，向市场传递真实信息。

8月25日，越秀瑞樾府正式开盘选房，共推出302套建筑面积约109㎡-144㎡的四房产品。

作为越秀在深圳的第三个项目，越秀瑞樾府自营销中心开放便吸引了不少关注。

原因有两个方面：一方面，宝中已经很久没有推新盘了，这是宝中时隔3-4年推出的首个新盘；另一方面，项目地段优势明显，可共享区域成熟的配套资源，项目也大力宣传其价格与周边二手房有一定的倒挂空间。

但有置业者表示，自己去看过越秀瑞樾府，之前该项目也流出“请托看房”等传闻，让自己对其是否值得购买犹豫不决。

对此，联合踩盘小组实踩越秀瑞樾府，一探这个宝中新盘是不是真的“香”？

位置：区位优势明显，周边居住氛围浓厚

越秀瑞樾府所属宝安中心片区，位于宝源南路与玉律路交汇处。从地铁11号线宝安站或1号线宝体站出发，步行至越秀瑞樾府位于玉律路的小区大门位置，地图显示约700米，实测步行用时约10分钟。

从地图及实地走访情况来看，瑞樾府周边居住属性纯粹，以商品住宅小区为主，街区整体面貌干净整洁，可享新安中学（集团）第一实验学校、宝安小学、海韵学校等教育资源。同时，项目可以享受宝安妇幼保健院、欢乐港湾、宝安体育场、宝安图书馆、青少年宫、滨海演艺中心、壹方城、万象前海和前海山姆等片区医疗、商业、文体配套。

产品设计：社区、户型紧凑，改善产品豪宅化？

越秀瑞樾府优质的外部条件是吸引一部分置业者关注的主要原因。但在房子回归居住属性的当下，与居住体验密切相关的社区规划、室内空间布局的重要性凸显。

回到项目本身，越秀瑞樾府占地面积仅有9852.89㎡，总建筑面积约7.98万㎡，由一栋（两个单元）32 层的商品住宅与1栋31层的保障房单元组成，共计585户，容积率约5.52。其中，1栋为保障性租赁住房，共计280套房源，占比约48%；2栋为商品住宅，共计305套房源，占比约52%。

据现场销售人员介绍，租赁住房无偿移交政府56套，企业自持224套，租赁住房与商品住房共享园林。

项目绿化覆盖率约25.01%，架空层绿化休闲区总计约980㎡，其中架空层绿化休闲约717㎡，社区体育活动场地约264㎡。花园较小，户均（算上租赁用房）绿化休闲面积约1.23㎡。

无论是占地还是绿化，越秀瑞樾府应该都算得上是宝安中心区非常紧凑的项目。

户型上，作为一个以改善型及以上客户为目标群体的项目，越秀瑞樾府推出约109㎡、130㎡两种面积段、三种户型，备案总价在844万—1337万元之间，2梯5户，大部分房源朝南，户型方正。

但是，根据小编实际踩盘发现，无论是建筑面积约109㎡的户型还是建筑面积约130㎡的户型，除了阳台、客餐厅和主卧外，其他空间都比较紧凑。

以建筑面积约109㎡的A户型为例，小编实际走访发现，次卧开间最小仅约2.3米，部分户型房间算上飘窗大小才约7㎡。在将飘窗充分利用上做一个榻榻米的床，安装一个平开门衣柜后，有些房间基本上就没有位置转身了。

现场销售也坦言：“房间可以考虑不做平开门衣柜，做个推拉门衣柜就好了。”

建筑面积约109㎡A户型

对于买千万元级住宅的置业者而言，他（她）们对产品舒适度要求较高，也会增加对产品人性化、生活化、品质化的需求。目前，他们在深圳市场上可以选择的产品还是很丰富的。

但越秀瑞樾府总价在1230万—1337万之间的建筑面积约144㎡的户型，让这类客户说“爱”还是有一定难度的。2梯5户设计，585户家庭共同使用一个不足千平的绿化休闲区，阳台、客餐厅和主卧外的房间紧凑，居住舒适性相对于这个价位来说，还是有点“尬”。

更有甚者，根据越秀瑞樾府楼栋平面图显示，2栋2单元01号与05号单位，2栋1单元03号与02号单位，这四个单位的入户大门，都是“门挨门”的设计。按这种设计，若是内开门将占据一些室内空间，若是外开门就容易“门怼门”。同时，这种设计也会在一定程度上影响私密性，邻居两家同时出门很容易出现“碰头撞怀”的尴尬情况。

实拍图

如此总价，如此设计，越秀瑞樾府难免让消费者产生“豪宅价格，租房体验”的感觉。可是，如果是租房就能得到的体验，又为什么要“买”呢？这也难免会让置业者在“值不值得”之间徘徊。

对此，小编也向一位资深的置业顾问咨询，他表示，“项目所在的宝中片区可以说是深圳的热门板块之一，配套也已经完善成熟，越秀也是有实力的国企品牌，这些都是项目非常显而易见的优点。但同样明显的是，项目占地小，绿化少，老人小孩都没有个休闲的空间，门挨门的设计导致私密性不强，并且房子交房需等待两三年。”

“如果不是一定要买新房，可以看看周边大社区的二手房。”这位拥有十年销售经验的置业顾问说。

价格：与周边二手房价格倒挂？

作为项目的一个重要的宣传点，越秀瑞樾府一直在大力宣传其价格与周边二手房有一定的倒挂空间。那么，真实情况究竟是怎么样的呢？

小编找出了宝中片区近几年的挂盘均价，并进行了对比，宝中片区二手房降价已是事实。

从左到右，分别是宝中2021年7月、2022年12月、2023年8月挂牌均价

在走访中，小编在与一位主要业务在宝中的资深中介蔡经理交谈中的得知，以越秀瑞樾府旁边的小区为例，深业新岸线2021年曾经有房源近13万/㎡成交，而近半年成交基本在8.8-9.9万/㎡之间。与越秀瑞樾府一墙之隔的幸福海岸今年也有接近参考价的成交案例。幸福海岸的二手房参考价是8.84万/㎡，近期也有99平以888万成交，单价约8.97万元/㎡。海纳公馆、西城雅筑这些成交价也就在一平米10万出头。

而且，通过仔细研究项目价格会发现，越秀瑞樾府对外宣传的单价倒挂，只是涉及部分房源，而非全部。

以前文提到的幸福海岸近期成交的二手楼为例，其成交单价约8.97万元/㎡，根据这个价格对比越秀瑞樾府的单价表，其中有约23%的房源高于8.97万元/㎡。

同时，因为社区与户型等原因，越秀瑞樾府将来进入二手房交易周期时，如果没有价格上的优势，仅从居家体验、空间设计、社区环境等方面，是很难比旁边的深业新岸线、幸福海岸、第五大道等楼盘更具优势。

近期，从“认房不认贷”到存量房贷利率调整，到首套二套的首付比例调整，再到限售限购政策等的调整……多条针对楼市的利好接踵而至,带动楼市整体信心指数的回升。

而消费者在购房时更需理性，量力而行，理智了解市场情况后，选择性价比更高、获得感更强的产品，注重购房细节，保障住房权益，才能获得更好的居住获得感与品质感。

如果您有置业方面的困惑，亦或者有想看的楼盘，欢迎扫描下发二维码，联合踩盘小组与您一起热盘实踩。

编辑 刘立波 二审 张畅 三审 邓明宇