加强小区党建 深圳首个业主社会组织党支部成立

小区业委会怎样应对与物业企业的分歧？公共用房与车位纠纷如何处理？9月6日下午，全市首个业主社会组织党支部在深圳市透明和谐社区促进中心成立。同时，来自全市业委会、物业企业、物管协会以及专业律师党员代表就深圳首套《业委会实操指引》模板展开深入研讨，共商加强小区党建、化解矛盾纠纷。

据悉，深圳市透明和谐社区促进中心是全市唯一一家职业化、专业化、透明化的业主互助组织。该中心负责人介绍，从法律法规角度看，业委会作为业主大会召集与执行机构的定位很明确，但是业委会面对架空层、车位、泳池等矛盾争议怎么做？如何管理自身印鉴与账户？在业委会委员大多兼职、缺乏物业管理专业知识经验缺乏的情况下，亟需参考一套明确的实操规范指引。

这套《业委会实操指引》模板，是该中心总结深圳各小区业委会与业主之间、与物业企业沟通磨合的经验与教训提出的一揽子解决方案，内容涵盖业委会工作所遇的业主沟通、内部分工、财务管理、换届选举，以及与物业企业相处的分歧化解、旧账清算、资金审核、服务考核、续聘选聘，特别是共有房屋、场所设施、车位权益等矛盾纠纷应当秉持的原则与解决方法等各个方面，目标在于推动业委会与物业公司共同承担社会责任，实现业委会工作“最大性价比”、追求各方利益“最大公约数”，实现小区透明、互信、和谐、共赢。

例如，《业委会实操指引》提出，业主以及业委会委员最初目标、最主要目标都是促使物业服务改善质量、尽职尽责，因此对于共有房屋、架空层、车位等争议通过协商乃至诉讼等途径解决。

在遵循循序渐进原则的同时，实操指引向业委会明确了依法确定争议权属的具体途径，以及产权归属依法所受的限制。例如房屋产权无论归属如何，未经业主大会表决以及主管部门审批，都不得变更规划用途；对于架空层、设备转换层等公用设施查询确定无产权登记后依法属于业主共有；对于各小区普遍存在的车位权属纠纷，首先看首次房屋转让合同是否明确约定归属，若未见约定则归属业主共有，若有约定归属开发商，在未办理产权证书的情况下应当“搁置产权、统一管理、收益分成、权责一致”，避免共用车位转为专用引发矛盾冲突，对于管理成本之外的收益则按照开发商与业主分享的比例，确定维修等责任分担的比例，以有效解决车位车库维修维护责任的问题。

任何小区车位如何使用，按照一户一位限制办理车辆月卡、还是维持已有惯例先停先得？对于已有一户多卡是直接取消多卡还是对多卡高额收费？这些使用规定涉及业主之间的重大利益调整，容易引发矛盾冲突，业委会与物业企业应当首先依照法律法规与司法解释，向全体业主公开车位处分与使用情况，其次在信息充分传达的基础上，召开业主大会决定是否改变原有规定或者惯例，业委会提交大会表决的方案应当尽量从增量改革的角度，减少业主之间的矛盾冲突。

编辑 刘桂瑶