1月11日， CBRE世邦魏理仕发布《2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。

报告指出，过去一年，深圳商业地产市场在面对诸多挑战的境况下，依然交出了一张亮眼的答卷。优质写字楼市场需求创下全国第一，空置率同比不断改善，租金跌幅继续收窄。优质零售物业市场需求全面复苏，全年吸纳反超新增供应，空置率改善至市场低位。优质物流仓储设施方面，高标仓市场连续第三年未录得新增供应入市，供不应求的态势持续，在旺盛需求增长下市场几近满租。而大宗交易市场重现疫情前的荣景，写字楼成交一骑绝尘，带动全市成交总额突破人民币200亿元，来自科技行业的企业买家主导带动资产型交易为市场主要成交类型。

优质写字楼市场：科技板块成为“硬核”驱动力

2021年，深圳优质写字楼市场连续第七年创下百万平方米新增供应，整体市场表现扶摇直上，需求加倍反弹，全年净吸纳量反超新增供应直逼158万平方米。两年平均净吸纳量录得高于历史平均水平的115万平方米。当中除了整体市场逐步复苏等客观因素推动，亦彰显了深圳写字楼市场多元的活力及强大的韧性。整体市场空置率同比改善明显，降低了近6个百分点至16.6%。

着眼需求板块，科技和金融板块为深圳写字楼市场提供“双轮驱动”。科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业。头部科技企业需求引领效应明显，多个头部企业于年内均录得数万平方米以上的租赁成交。与此同时，深圳科技产业完善的生态链和产业聚集亦带动部分本地科技企业快速成长，年内数宗万平方米以上的租赁案例均来自本地科技企业，涉及领域包括云存储、软件开发和生态科技等。

金融板块需求以19.1%占比排名第二。其中银行和证券机构升级搬迁带来的传统金融需求表现更为活跃，而非传统金融则聚焦财富管理和投资理财两类业态。以法律和咨询为主的专业服务业板块贡献了近6.0%的需求，全年共录得40家律所的新租赁成交。此外，“芯片荒”及出境购物受阻催生了写字楼市场的新需求，包括电子元器件的零售贸易及跨境电商的需求开始凸显。

2021年全年深圳写字楼租赁需求强度分析。

新增供应压力下，政府招商助力个别楼宇快速去化的效果显著。前海板块年内表现尤为突出，受益于政策推动和片区配套改善带来的需求提升，前海的空置率在下半年录得超20个百分点的下降至25.7%，片区的租金也因此实现微增。

租赁类型方面，新项目不断涌入带动搬迁热潮，搬迁需求占比过半，约为52.4%，其中升级搬迁表现活跃。而新设立需求占比超过10.0%，主要来自北京、上海和广东省其他城市的公司。

2021年深圳写字楼租赁成交热点区域。

在高供应的市场格局中，大部分业主依然在积极调整租赁策略以吸引优质租户进驻。与此同时，强劲的需求反弹推动下，市场分化也开始显现，招商运营较优良的写字楼项目在低空置率的情况下开始主动进行客户甄选并实现了租金的小幅上涨。整体市场平均租金跌幅继续收窄，全年租金仅下跌0.7个百分点至每月每平方米187.7元， 且市场平均租金在第四季度开始止跌回稳。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务|办公楼部负责人吴洋表示，未来一年，深圳写字楼市场依然将迎来百万平方米以上的新增供应，且高度聚集在前海片区。多重政策利好下，强劲需求增长潜力将带动市场平稳前行，预计来自科技和金融行业的需求将保持稳定增长，虽相比2021年将有所回落，但依然保持在较高水平。受新增供应累积及政策调整带来的房地产行业收缩等影响，预计整体市场空置率将有所升高，但得益于科技需求稳定增长，不会出现太大波动，市场平均租金将进一步止跌回稳。

优质零售物业市场：品牌焕新与场景化设计助力差异化竞争

2021年全年深圳录得6个新项目共97.4万平方米入市，主要分布在非核心区。新增供应已经恢复至疫情前年均90万平方米以上的规模，前海迎来了首个购物中心——万象前海入市，深圳也迎来了最大单体规模的购物中心——龙岗万达广场的入市，新项目均录得了85%以上的良好入驻率。

市场需求全面复苏，全年新增吸纳反超新增供应，录得了98.6万平方米，带动空置率同比下降0.8个百分点至3.9%的市场低位。

疫情新常态下，市场需求热点频现，业主与商家双双发力。前瞻性消费需求的引导以及消费需求转向的捕捉共同带动市场繁荣。品牌焕新与打造场景式消费体验成为购物中心保持竞争优势的重要举措。2021年深圳新晋品牌超50家，同比增长明显。

人们对于黄金等保值品的追求以及对健康的关注度持续提高，2021年深圳中高端购物中心共录得近200家珠宝配件品牌及90家运动品牌开业。相比2020年，年内的运动品牌丰富度进一步提升，国内外均有新品牌在深圳市场开启扩张之路。

受疫情及出境旅游限制影响，重奢品牌继续深耕深圳市场，2021年共录得44家奢侈品牌入市，同比增加14家，并由此带动首店经济持续发力，其中15家奢侈品牌为首入深圳甚至华南区，令市场奢侈品品牌线立体多元化。

2021年深圳优质零售市场租赁需求强度分析。

优质购物中心得益于良好的招商运营，品牌调改积极，不断引入城市首店、奢侈品牌及网红品牌等，由此带动其经营不断向好，租金得以增长，整体市场平均租金全年增长2.0%。个别购物中心的经营业绩已经恢复至疫情前水平。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，2022年，深圳将迈入第六个供应高位年，新增供应预计将超过100万平方米，主要分布在非核心区。新项目的地理位置分布较为分散，预计整体市场项目间不会形成激烈竞争。从需求端来看，在政策激励及车企自身营收的不断增长等因素的推动下，新能源汽车的开店潮将得以继续。得益于汽车、餐饮等新细分品类的扩张带动，再加上众多知名开发商和购物中心运营商强大的招商能力，预计整体市场将稳步向前。

物流仓储市场：需求稳增令市场几近满租

2021深圳物流仓储市场持续第三年未录得新增供应，供应紧缺状况仍在持续。

需求方面，进出口新路径探索带来贸易需求日益增加，同时出境购物限制催生跨境电商需求快速增长，叠加疫情之下业已形成的来自社区电商、网购消费需求，进出口、电商（含跨境电商）和第三方物流依然是深圳高标仓市场主要的需求来源。此外，来自电商、外资制造业以及本地通讯企业的寻租需求不断增加，在无法寻得合适空间落位的情况下，只能转向平仓和楼仓，甚至外溢至深圳周边城市。

高标仓供不应求带动整体市场空置率不断下行，同比下降2.6个百分点至年末0.4%的市场低位，几近满租，全年共录得6.9万平方米的新增吸纳。纵观周边城市，在大型电商充沛需求的驱动下，高标仓市场均实现快速去化，空置率也保持在较低水平。

市场空置率逐季走低带动市场平均租金上涨，特别是第三季度由国内外节假日因素驱动的物流旺季期间，单季租金水平也达到了年度最高点。全年来看，市场平均租金同比增长2.0%至每月每平方米47.4元。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务|产业地产部负责人陈剑锋表示，2022年，高标仓市场新增供应依然匮乏，供不应求为市场常态。进出口贸易、零售、电商和第三方物流的需求将继续维持在高位。在缺少高标仓供应的情况下，亟待承载的需求只能转向楼仓和平仓，或者外溢至周边城市。预计整体市场空置率将保持在极低水平，市场平均租金也将稳步上涨。而在高标仓市场中，供应量稀缺的非保税仓租金增长率将高于整体市场平均水平。”

投资市场：写字楼年度成交额回升至疫情前200亿以上

2021年深圳大宗交易市场交易规模已经基本恢复至疫情前水平，全年共录得23宗交易，整体成交金额共计219.4亿元，同比上升31.0%。

写字楼交易占绝对主导，成交额占比为64.8%。全年共录得15宗写字楼成交案例，成交总额超过人民币140亿元，其中最大的单宗成交额高达人民币32亿元。核心区的新写字楼项目是成交的主要来源，南山区因为新增项目较多且租赁市场表现向好，受到很多企业买家青睐。写字楼成交大多以资产交易的方式达成，买家多来自科技企业，购买目的以自用需求为主，此外也录得个别本地和境外投资买家的零星成交。

受单宗大额交易带动，综合体交易成为年内第二大需求成交类型，该综合体物业类型包括写字楼、商业和酒店，成交金额高达人民币66亿元。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏表示，受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响，预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。随着市场上可售物业的增多，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。得益于其良好的租赁表现、单体投资额较小以及部分项目可以通过城市更新实现价值重塑，包括仓储在内的工业物业将依然受到投资者的热捧。

（原标题《2021年深圳商业地产市场：写字楼需求领跑全国，优质零售物业市场全面复苏》）