“龙法大讲堂”详解涉疫情房屋租赁法律问题

3月30日上午，龙岗法院以线上直播的方式开启“龙法大讲堂”第五讲，就“涉疫情房屋租赁合同纠纷”相关法律问题进行深入解析。这是继第四讲深度关注疫情下的劳动关系问题之后，“龙法大讲堂”再次把焦点对准疫情影响之下的又一重要领域，对涉及房屋租赁的种种法律问题进行全面研判和阐述，以维护房屋租赁市场的健康发展。据直播系统显示，有超过15000人次在线观看了讲座。

此次大讲堂活动由龙岗法院党组成员、副院长江军主持，由该院繁案精审团队负责人刘国旺法官主讲。江军表示，当下疫情防控形势正处于持续向好、复工复产如火如荼的阶段，龙岗法院不断增强工作主动性、前瞻性，加强法治宣传力度，指导人民群众和企业妥善处理涉疫纠纷，促进矛盾纠纷源头预防化解。此期大讲堂的宗旨便是为了有效减少疫情对房屋租赁合同履行的影响，推动企业与个人复工复产，帮助大家恢复正常的生产生活秩序。

刘国旺法官根据法律法规以及中央和地方一系列政策，结合审判实践，对疫情之下已经出现或可能出现的房屋租赁合同问题作了专业的研判和解读，对如何处理相关纠纷进行了原则性和方向性的把握。 刘国旺表示，当前疫情或疫情防控措施对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不可抗力，但在具体的租赁情境中，不可抗力的适用应结合疫情发生时间、防控措施、合同履行受影响的具体程度、因果关系，以及当事人是否及时履行通知义务等因素综合判断。刘国旺强调，涉疫情租赁合同纠纷的处理，应当适用公平原则，从平衡双方利益的角度出发，租赁合同双方合理分担因疫情导致的不利后果。

就人们普遍关心的租金支付以及能否减免、如何减免等问题，刘国旺从公有物业租赁合同、经营性长期租赁合同、生活居住性长期租赁合同、转租合同等多个角度，就租金减免条件、减免幅度以及免租期延长的适用情形、租赁合同双方的举证责任等关键性问题进行了详细分析阐述。

针对租赁合同继续履行或解除的条件，刘国旺提出，以维护租赁合同稳定、继续履行为原则，慎重适用合同解除。对于疫情导致合同继续履行显失公平的情况，双方当事人可以积极协商，通过顺延租赁期限、调整租金、分担损失等方式，促进合同继续履行。如果疫情确实导致合同目的完全无法实现，综合考虑后，双方当事人可以解除合同。针对普遍存在的无证房产出租情况，刘国旺指出，根据相关法律规定，该类合同无效，他还进一步阐述了该类租赁合同的占用费应如何支付、装修损失应如何解决等问题。

据了解，为切实服务保障辖区经济社会健康稳定运行，早在3月上旬，龙岗法院就选派12名骨干法官，到辖区各街道开展房屋租赁法律宣讲答疑活动。龙岗区委政法委十分重视“涉疫情房屋租赁合同纠纷”专题讲座，号召各街道相关工作人员积极收看。他们纷纷反馈，讲座对现实问题和可能出现的新问题预判得很全面，分析得很到位，对他们处理当下及今后各类房屋租赁纠纷，开展源头预防、源头预警、源头化解，具有重要的指导作用。

龙岗法院“龙法大讲堂”自今年1月3日启动以来已举办了五讲，在疫情防控的特殊情况下和全面复工复产的迫切需要面前，在线直播的讲座受到了案件当事人、律师和社会各界群众的热烈欢迎和好评。

编辑 高原