进入2016年后的深圳楼市，经历了一段令人揪心的过程，期间无数猜想和判断穿插其中，有人疑虑，有人挣扎；有人抽身离去，有人毅然参与，房地产市场风云变幻，难以揣测。

在3月25日的新一轮楼市调控政策出台之前，深圳楼市早已暗流涌动：社保“1改3”、营业税免征“2改5”等措施来抑制房价的消息春节后就已传出；进入3月，市金融办发函要排查房地产市场交易过热中出现的“首付贷”等现象；没过几天，市房地产经济协会又发布提示，称4月1日起深圳二手房交易评估价格将上调50%左右；接下来，“众筹炒楼”被叫停，随后一份未知真假的《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》又在网上流传……

当然，调控政策落地，写下的并不是一个句号，但未来暂未可期，那就先来看看政策本身吧。

首先是非深户如要购房需要社保“1改3”；其次，首套房贷还清后购买二套房时，首付由3成提高至4成；还有加快推进保障房、土地和商品房供应量等6条措施，一出就引起了坊间热议，一时间也刷爆了记者的“朋友圈”。

市规划国土委方面对此则表示，本次调控是“为了保护居民合理住房需求，抑制市场短期投机炒作”。

那么这轮调控的目标针对谁？答案自然显而易见。

乍一感觉，深圳楼市在经历了过去一段时间的火热后，好像就快凉下来了。然而一个残酷的现实是，房价处在高位的状况仍然没变，这让大多数购房者还是挠起了后脑勺。房价接下来会不会降？政府出手，又会不会有明显作用？

为此，记者专门搜集了三类人群不同的住房需求，并邀请到地产界权威专家、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁来分别对不同情况进行深入分析，且看能否对想买房的市民有些启发。

首套房？

——不要耽搁 看准下手

（受访者：小李，28岁，首套刚需者，没赶上去年大涨前买房，一直后悔中。）

小李：“去年本来想买房，但苦于赚的没有涨的多。今年稍微有了点积蓄，又面临着结婚，不知道我这种情况今年适不适合下手买房？”

宋丁：“如果的确是刚需，那今年应该买，别考虑其他的因素，一旦看到合适的房子就下手。”

小李：“可是现在调控政策已经出台，楼市也冷静了不少，假如一套房现在卖35000，未来降到了32000怎么办？是不是等一等再说？”

宋丁：“确实在开春之后，整个楼市进入疲态，调控政策一出，也有了些降温的味道，不少人也在观望。但是，假如大家都抱着这个心态，要买的人都收手了。结果就是阶段性的供需关系有了变化，‘需’降的时候，‘供’就谨慎了，开发商都会去捂盘了，就不会急着卖光了。”

记者：“去年卖得太好，存量也不是很大了。”

宋丁：“所以对于首套刚需者来讲，留给你选择的空间不多了。当然也不排除有些开发商迫于银行贷款压力太大，需要急着降价促销来回笼资金的。大部分开发商都不急着卖，都捂着呢！供需同时收缩的格局就这么出来了。去年很多刚需市民一直在等跌，结果后面贵得已经够不着了，这就是等出来的结果。”

小李：“如果现在要买首套房，应该要考虑哪些方面？”

宋丁：“从你自己的现实情况出发，选择适合你的地段、楼盘，周边商业、教育和医疗相对还可以的。个人的一个建议是，好好去研究下深圳未来的城市发展和走向，考察一个未来3-5年会成片开发的区域，不要去单一‘赌’房价，风险太大了。”

记者：“‘赌’房价下降不如‘赌’市政开发？”

宋丁：“现在配套齐全的房子价格已经太高了，如果首套刚需者‘赌’房价下降，一旦‘赌’不上，会极大地影响幸福感，也还不一定能赶上下一轮上涨。”

小李：“那么二手房方面今年应该怎样考虑呢？”

宋丁：“据我所知，二手房成交量最近有一些收缩，但整体还没出现比较明显的下降，如果持续收缩的话，二手房会出现适度降低，但也不会大幅下降，所以今年购买二手房是有好机会的，需要把握好时机。”

要投资？

——保持现状 谨慎抛盘

（受访者：陈先生，41岁，“半个”炒房客，即手上有为数不多的房源。）

陈先生：“以投资的方向来看，今年楼市走向不像去年那么清晰了，看不太懂，不知道今年是购入、出手还是观望好？”

宋丁：“作为投资者，如果现阶段手上的房子比较多，超过四五套的话，可以考虑放个一两套出来试试市场反应，如果只有两三套的话，我建议今年就不要‘轻举妄动’了。近期深圳楼市降温的市场预期正在形成，一些投资者早已经开始抛盘了。”

陈先生：“如果要出手，哪一类优先抛掉最好？”

宋丁：“这要根据还贷压力来看，因为很多投资客也是靠贷款的。一旦选择要抛，建议是先选择涨幅过快的地方。”

记者：“去年南山、龙华是涨幅比较快的地方。”

宋丁：“对，如果投资者手上的房子在未来3-5年会建设出很好的配套，或者户型本身很好的话，我的建议是千万不要动。”

陈先生：“我手上的房子确实还在贷着款，还是希望能缓解下手头资金不足的压力。”

宋丁：“成熟的地方抛个一两套也可以，因为它未来的上涨空间相对弱一点，卖掉之后的资金也可以缓解贷款压力。”

记者：“从投资的角度而言，今年应该做怎样的打算？”

宋丁：“鉴于深圳刚刚出台的新政基本上可以认为是直接针对投资客的，现在确实也差不多到瓶颈口了，房价可能会盘整一下，不排除在高压下会有小幅下滑，以投资者的角度来说，选择机会有很多，可以从容一点。”

陈先生：“如果希望继续买入手的话，应该怎样做哪些考虑？”

宋丁：“如果买入是建立在抛盘的情况下，那需要更加谨慎。毕竟因为限购政策，抛掉后在深圳地区再买就不方便了。买入则可以考虑到临深片区，例如东莞和惠州，但最好别打算短期变现。如果不是基于投机心理去投资，我的建议是保持现状。”

想改善？

——时间充足 从容选择

（受访者：谢女士，36岁，和丈夫自住一套70㎡两房，空间略小，有改善性需求。）

谢女士：“我想把父母接来深圳，但已经有了一个小孩，住房空间可能会受到一些压缩，正考虑置换一套三房，但碍于价格较高，那么今年是不是出手置换的好时机？”

宋丁：“改善性需求也是刚需的一种，如果是自身生活需要，说实话也没有时间去等，但要根据具体情况出发，不用随大流‘一窝蜂’去搞改善，毕竟今年的房价还是会处在一个高位。”

记者：“所以改善需求者今年也应该考虑得谨慎些吗？”

宋丁：“今年确实可以从容选择，因为改善住房的市民需要考虑的不仅是地段、价格、户型，还要考虑怎么处置和第一套的关系、二套房的贷款与首付的比例等等，要考虑的东西会比较多。此外，今年不太会再重现房价暴涨的格局了，但是急速回落的可能性也基本没有，所以迟一天早一天关系也不大。”

谢女士：“是不是最好也别耽搁太久？”

宋丁：“对，留给改善需求市民的时间虽然比较足，但这实际上也是刚需的另一种表达，仍然不能太过犹豫，决定了，就去买，刚需本身没有多少选择。”

记者：“很多改善性需求的市民同样也会很担心，万一买了之后，今年价格如果走低了会很不划算。”

宋丁：“在现在的房价现实上，不要想到降到多低再去出手，没有可能。我的建议是在深圳地区去选择一个综合条件下你能够承受的，比如关内不行了，那就去关外，观澜、光明，甚至可以去临深片区多找找。”

 专家有话说：

楼市崩盘？别去想这事儿啦。

楼价高企，市场上也随之出现了不少关于楼市是否会崩盘的声音，更有甚者还拿出国外曾经楼市崩盘过的城市跟深圳作比较，导致不少持盘的，人心惶惶；买房的，坚定观望。

“泡沫是有一点，但是问题不严重，去年高温之后降一降温很正常，不必惊慌。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向记者表示，深圳的供需关系并没有解决，七成常住人口仍然没房，这是基本事实，调控政策的出台只是把刚需挡在了门外，并不代表它消失了。

“虽然流动性在政策调控下会出现暂时性的收缩，但深圳的经济基本面良好，流动性仍然饱满，只是要等待时机。”宋丁认为，讲崩盘，一定是对深圳楼市的本质缺乏了解所致。

事实上，无论是政府出台调控政策，还是市场自动调节，无论是广大市民，还是业界人士，大家都是目标一致——让深圳楼市发展得更稳健一些，毕竟稳定才是王道。

“要是楼市起伏太大，一味暴涨再来个一味暴跌，那对政府、市场和消费者而言，都不是好事。”在宋丁看来，今年深圳楼市基本是一个形式回归年，将会回归理性，回归楼市前行的合理节奏，“预计回归消费和投资大约90:10的合理平衡点。”

临深片区自住不错，投资还须考虑。

在采访过程中，不少工薪阶层向记者大吐苦水：“深圳的房价一般人已经承受不起，关外跟着关内涨，只能去东莞、惠州买房了。”

那么，这些临深片区到底适不适合自住？投资价值又如何呢？听听专家怎么说吧。

“深圳人去临深片区买房的比例目前已经达到了70—80%，与早年间超过90%的比例相比，稍微降低了一些，但深圳人仍然是购房的绝对主力。”宋丁向记者表示，目前在临深片区购房用以自住的深圳人现在比例约为30%，早几年的话，刚需估计只占1成，现在正在逐步上升。

他建议，临深片区确实比较适合资金不是特别宽裕的刚需者，但前提是最好是工作在龙岗，光明、坪山片区，“在这些地方工作的人去临深片区买房非常划算，要是工作在市区，通勤压力大就没有必要了，自住还是需要考虑便捷性的。”

他进一步指出，如果深圳人现在过去临深片区购房自住，前期承受些艰苦是难免的，“如果等一切生活配套都完备了，价格又会超出接受范围了，这个因素很重要。”

那么这些区域的投资价值如何？宋丁说，要在这边买房投资的话，需要更多地考虑稳健性。“事实上在这边买房，寻求短期出手是不现实的，中长期投资还可以，因为这些片区的上涨空间还要等几年后才能体现出来。”

随着深中通道的开工，中山的房子逐渐进入了深圳人的视线。但宋丁认为，短期来看，如果深圳市民想去中山买房，不管是投资或自住都没有意义。“中山目前相当于惠州几年前的格局，现在炒的就是深中通道的概念，但它才开工不久，建设期要几年才下得来，所以短时间内指望深圳人大规模过去买楼自住是不可能的，等通道开通后，才会有一部分自住客过去。”

宋丁透露，目前去中山买房的深圳人基本都是投资客，但现在炒作中山楼市还为时尚早，因为投资短期内不能实现价值。“当然，只要不怕资金沉淀，寻求中长期投资也可以，我预计5-8年后的中山楼市涨一倍的问题不大。”

不太在乎品质？买罗湖盐田吧

据2015年深圳全市成交记录显示，原关内的南山区和福田区均价分别为56484元/㎡和54461元/㎡，同比分别上涨了36.8%、28.3%，而罗湖区成交均价为48636元/㎡，同比上涨14.5%，盐田区的成交均价为30498元/㎡，同比上涨7.9%，两项数字均在关内“垫底”。

宋丁对此分析称，罗湖属于老城区，整个配套完善，生活也很方便，但城市空间和生活品质相对不如福田和南山，很多购房者不太愿意进入老城区，从而罗湖在去年价格的上涨中受到了一些抑制。

此前罗湖区相关部门曾表示，罗湖今年要力争全年新增城市更新计划项目18个，新开工项目14个，累计完成投资100亿元。宋丁表示，未来几年罗湖将会走在“补课”的路上，“去年年末罗湖就已经开始有了一些补涨的味道，未来会有一些起色。” 

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰也认为，虽然罗湖在去年的房价快速上涨过程中，成为了原关内地区的价格洼地，但无论是住宅还是写字楼，罗湖的投资回报率都较高，加之地铁、城市旧改等消息的不断传出，其升值潜力较为巨大。

而由于区域偏，城市感较弱，加上为人诟病的交通问题，使得盐田区量价去年都落在关内其他区后面，堪称是最洼地的区域。但宋丁表示，随着8号线修建的推进，加上洼地效应，开春之后盐田的势头已经初露猛势，“和罗湖一样，盐田也处在一个‘补课’的过程。”

那么2016年这两个地方值不值得购房者置业？宋丁认为，虽然两个区域正在补涨期，但预期价格仍然会低于南山和福田，“还是值得买的，毕竟价格上有一些优势。”

编辑 曹亮