过去，写字楼总以“新”为价值考量标准，近年来，随着写字楼增量逐渐转化为存量，在存量和增量的重叠压力下，去存量化、盘活“次新”物业和提升“旧项目”商业价值，正成为当今写字楼市场的新机遇。

随着TMT、互联网、科技创新企业的大量崛起，以及千禧一代进入就业市场，企业对办公空间差异化的需求已不仅仅停留在办公阶段。更加人性化、更具设计感和功能性的办公空间已成为新时代下企业竞相“追求”的优质空间资源，而具备以上特质的写字楼项目不仅免去了“存量去化”的困扰，甚至在租金水平高于市场水准的情况下，依然是“一位难求”。

为此，通过品牌化的改造、设计和运营管理的商办空间轻资产输出模式开始悄然流行。

蜜蜂科技BEEPLUS就是这样一家轻资产运营公司，也是行业中最早一批坚定走“轻资产化”的品牌。这家2015年创立的新兴企业，正在以自己独有的“新办公生态”理念，直击“千楼一面”的行业痛点，打破设计与运营困局面，聚焦存量物业、企业服务以及办公与生活融合的空间，走出了一条属于自己的 “轻资产输出模式”之路。

BEEPLUS创始人兼CEO贾凡曾这样说，“我们在打造一个全新的办公场景业态，也通过‘轻资产输出’开创一个多方共赢的合作模型——为都市白领人群提供创新、优质的办公体验；为企业提升效率，增强软实力；同时也为业主带来物业价值的提升。”

以“新办公”理念 定义办公空间的“国潮”美学

2013 年，还在读大学的贾凡去到美国参观谷歌和facebook，被“巨头”们的办公室深深吸引。不仅空间设计新潮时尚，谷歌员工的工作状态也给贾凡留下了很深的印象——有人坐在露台办公，咖啡吧旁边设立了白板，三五个人一边喝咖啡一边讨论问题，跟彼时国内千篇一律格子间的办公室印象截然不同。

这次参观也为贾凡打开了新世界的大门——“原来办公空间还可以这样设计”，也让他有了更深入的思考，为什么国际巨头企业在“办公室”这件事上如此舍得。

创业后的贾凡把当时模糊的感受具化成了问题的答案——办公空间其实也是一种生产工具，跟我们使用的电脑、软件、设备一样，科学的工具能够帮助大大提高工作效率。有远见的企业为员工配备优质的办公室，不仅仅是提供福利打造雇主的好形象，更是软性地为员工升级“生产工具”，提高员工工作效率。

2015年9月，贾凡创立了蜜蜂科技BEEPLUS，定位于“新办公生态”引领者。事实上，BEEPLUS 提供的是办公空间从设计、建设再到后期运营管理的整体解决方案。通过对空间的精细化运营管理，提供以人为本的服务，实现“以空间改变时间”的目标。

“现在有‘新零售’、‘新基建’，‘新办公’还没火，但我认为它是一个行业趋势。” 在贾凡看来，新办公有几个要素：第一是办公空间打造的整体化解决方案，第二是精细化管理的能力，第三是理念和文化。我们的理念是“Bring Life into Work”，将生活带入工作，我们要定义未来人们的办公空间应该是什么样的，定义人们办公的8小时可以怎么度过。

在“新办公”的定义下，BEEPLUS的办公空间都极具特色——像酒店大堂一般的社交Lobby坐满了人，六七米长的无限饮品长廊全天开放，着统一制服的空间管理人员定时巡查空间，三五成群或是独立思考的办公者在空间不同角落工作，甚至配备了冲凉房、午休仓、精酿啤酒吧等配套；在下班时间，这里会组织丰富的社群活动，企业财税政策的讲座、 个人成长沙龙、生活美学的课堂等等。

经过几年的发展，有不少大型集团、独角兽企业和科技创新企业都非常愿意为这种一站式解决方案去买单，BEEPLUS也取得了不俗的战绩。

截至2021年4月末，BEEPLUS在全国累计服务项目数量达38个，项目覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝经济带等12个一二线城市；在BEEPLUS服务的超过1300家客户中，包括各级政府、国有大中型企业34家，世界500强企业25家，上市及独⻆兽企业76家，战略型新兴企业 478家，其中包含万科、锦江集团、元气森林、滴滴、Pony.ai、卫光生物、启辰生等多领域头部企业。

作为一家年轻的企业，BEEPLUS所倡导的“新办公”理念，为何受到如此多行业巨头的青睐？

洞悉企业发展需求“一站式”办公空间定制助力企业高速腾飞

过去，企业租赁了办公室之后，需要根据企业实际情况，花费时间和成本自行进行选址、设计和装修。面对设计与建设这样复杂、专业的事情，负责牵头的企业行政通常要花费大量时间与精力，由于专业的隔阂，最终常常是既花费了力气，结果也难尽人意。而BEEPLUS将这一系列能力整合梳理，从早期阶段开始介入，为企业提供从选址、设计、建设到运营管理的办公空间定制一站式解决方案。

▲图为BEEPLUS为铂涛集团定制与运营管理的深圳总部办公空间

2019年初，BEEPLUS为铂涛集团定制与运营管理其在深圳的总部办公空间。宽敞明亮的中庭社交大堂、色彩明快的休闲区域、设计新颖的电话间、符合人体工程学的9AM智能升降办公桌、专业划艇训练设备等等，还有配合铂涛集团“海洋创想”战略的风帆主题墙。

在办公空间完善的基础之上，BEEPLUS还将在未来5年为铂涛集团提供全套运营保障服务。到了约定的入驻时间，办公室里设备用品一应俱全，就连纸巾和办公文具都一一准备就绪，员工拎包即可入驻。该企业行政负责人Tony Li表示“我负责公司每一次的总部搬迁，头一次像现在一样那么轻松。”

越是发展飞速的企业，越会将专业的事情交由专业的人解决，以实现资源最大化利用。继铂涛集团后，BEEPLUS相继为万科、锦江集团、元气森林、滴滴、Pony.ai、卫光生物、启辰生等多领域头部企业提供办公空间定制与管理服务。BEEPLUS的商企总部定制客户以上市公司、新经济独角兽等头部企业为主，发展飞速，如元气森林、锦江集团、鸥翎投资等企业都在需要扩张办公需求时，成为BEEPLUS的“复购客户”。

“我们既是服务客户，也是陪伴和见证彼此的成长。”贾凡介绍，“BEEPLUS也在自我迭代和升级，当客户的发展上了一个台阶，有了新的办公空间需求时， 我们要依然做他们的最优选择！”

深挖价值洼地物业潜力 商办“轻资产输出”引爆城市产业升级新引擎

2019年12月20日，一张办公空间的施工前后对比图刷爆朋友圈。由BEEPLUS与瑞思集团携手在深圳宝安打造的梦幻美式小镇——“瑞思&BEEPLUS”空间惊艳亮相。该项目因为优秀的设计再造还原能力，不仅颠覆了高端办公空间行业的传统，也成为当年最具代表性和话题性的空间作品。

▲图为“瑞思&BEEPLUS”空间改造前后对比

具有话题性的不仅是空间的设计。“美式小镇”地处宝安灵芝地铁站上盖，地段虽优，但项目周边商务配套缺乏，商办物业活力疲软，租金水平一直偏低。2019年，瑞思集团引入BEEPLUS“轻资产输出”服务，对该物业进行重新规划定位，并采购了BEEPLUS 的“设计-建设落地-运营服务-招商支持”一站式服务。

经过空间的改造与一年时间的运营，该项目建筑面积10000平方米，近1600个工位，157个独立办公商务空间全部实现了100%满租，入驻企业覆盖智能软、硬件，电子商务，金融科技，新零售等新兴产业领域，项目平均租金水平很快高于周围同地段的80%。成为“新办公生态”在提升“洼地物业”价值方面的典型范例。

对此，有业内人士表示，100%满租是“现象”，这个现象背后的本质包括两个方面：一是运营方需要有极强的经营力、招商力和品牌力，才能在写字楼空置率攀升的情况下交出满租答卷；二是该项目更重要的价值在于其对整个物业增值的推动——中长期的租约为项目带来持续且稳定现金流收入，聚集起当地办公和商务人群，同时也极大带动了周边餐饮、休闲、商务等配套发展，刺激宝安区域经济活力；运营后项目租金水平较传统模式更高，使得该物业本身价值也水涨船高。

事实上， 在BEEPLUS的版图中，如“美式小镇”这样的资产升级案例已在大湾区乃至全国开花。其在深圳蛇口的G&G项目400余个工位入驻率已达九成，在广州珠江新城的IFC项目100%满租，在珠海横琴的ICC项目近千个工位全部售磬。越来越多物业持有方、国企、政府部门希望能找到BEEPLUS，希望能引入其“多赢”的BEEPLUS轻资产合作模型。

BEEPLUS将成绩归功于自己“办公空间品牌化、酒店化、连锁化”的战略，以及执行战略的四个核心能力：国际化设计能力、还原度极高的建设落地能力、星级酒店运营服务能力和经营与招商能力。在商业地产的领域中，酒店、零售等行业都已有如万豪、锦江、星巴克、沃尔玛等头部企业，相信在未来办公空间行业，也定会出现“超级新星”。

BEEPLUS感言：

地处改革开放前沿的广东深圳，用40载改革创新，演绎出中国特色社会主义的夺目篇章，成为中国共产党百年辉煌征程中奋勇奔腾的一朵绚丽浪花。先行示范再出发，年轻敢闯，锐意创新是深圳这座城市的标签，是每一个深圳人的印记，从经济特区到先行示范区，深圳依然年轻。

深圳这座城市孕育了无数企业，除了腾讯、华为等头部企业，BEEPLUS这样的创新企业也正在崛起。一个不断“改革”“创新”的深圳，需要头部企业的强有力支撑，更需要创新产业、创新载体来支持。

作为新办公生态引领者和打造者，BEEPLUS正发挥着重要作用。依托时代发展的良好机遇、深圳友好的营商环境，诸如BEEPLUS 等创新企业才得以从“小微”不断发展壮大，一步步走出深圳乃至中国，发挥国际影响力。

未来，BEEPLUS将专注聚焦企业服务、提升存量空间的资产价值、建立新办公生态链、定义未来人们办公生活场景，努力打造成为世界级的企业办公服务品牌。

联办企业而言，无论是发展轻资产品牌输出，还是与大中企业合作发展定制服务，在行业内中能够稳定持续发展的核心要素，依旧是企业本身强大的运营管理能力。

深圳甲级写字楼整体空置率为20.6%至28.1%之间；而深圳全市甲级写字楼的平均租金水平更是在今年二季度跌至193.5元，创2013年末以来最低值。

在存量与增量的叠加压力之下，写字楼、存量商办空间的去化已成为当下该领域的“核心关键词”，去不动的存量，正成为“新办公”的机遇。

（原标题《蜜蜂科技：做“办公界的万豪” 激活企业“增长势能” 、助推存量物业升级》）