减税、限购！《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》修订新颁

全力支持深圳实体经济健康发展，保障深圳产业发展空间，贯彻落实减税降费政策和改善营商环境，深圳时隔7年修订颁布《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（以下简称《管理办法》），以诸多高含金量举措为深圳建设中国特色社会主义先行示范区和高质量发展注入强劲推力。

1月21日，深圳市规划和自然资源局、深圳市城市更新和土地整备局召开新闻通气会，副局长王爱朝及相关负责人等对《管理办法》进行了全面、权威、准确地解读。

新《管理办法》自2月1日起施行

我市现行工业楼宇转让的政策体系由2013年印发实施的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其配套文件组成。该政策实施以来，在盘活产业空间资源、促进产业转型升级、规范工业楼宇受让对象、城市发展利益共享等方面发挥了积极作用。

综合当前我市优化营商环境、产业空间节约集约利用的实际需要，以及企业负担、政策导向、市场需求等因素，时隔7年，深圳市规划和自然资源局牵头对该政策进行修改完善，形成《管理办法》并经深圳市委常委会批准，由市政府办公厅印发。

这是深圳贯彻落实国家“减税降费”要求、改善营商环境的重要举措，对全市产业空间发展影响较大，对促进空间提质增效，推动城市高质量可持续发展，保障和推动产业转型升级等，具有重要意义。预计全市适用该政策的现有合法工业物业建筑面积约1.8亿平方米。

《管理办法》一方面与国家、省、市相关政策进行了充分衔接，符合国家产业发展导向，另一方面结合深圳产业发展的特点，保留了部分工业楼宇转让管理的特有做法，体现了地方特点，保持了政策延续性。

《管理办法》自2月1日起施行，有效期5年。2013年实施的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其配套文件同时废止。

工业楼宇转让取消增值收益

《管理办法》修订的主要内容包括：取消工业楼宇转让增值收益、完善工业楼宇及配套用房转让规则、规范工业楼宇及工业配套用房受让人资格条件、强化产业监管等多个方面。

其中，《管理办法》取消工业楼宇及配套用房转让增值收益，这是深圳进一步优化营商环境、落实国家“减税降费”的重要举措。

为抑制产业空间炒作、实现城市发展利益共享，2013年政策要求企业将工业楼宇及配套用房转让的部分增值收益上缴政府。这一比例约为25-40%。而新的《管理办法》取消了工业楼宇及配套用房转让增值收益制度，将大大降低实体经济企业成本，切实落实国家“减税降费”的要求。

《管理办法》明确工业楼宇及配套用房转让限制条件，有助于规范产业空间合法流通，并保障“工改工”项目积极性。

《管理办法》分三类明确工业楼宇及配套用房的转让规则：第一类是一般工业用地上的工业楼宇及配套用房，这里又分为新出让用地和已出让用地。新出让用地以招拍挂用地为主，按照我市工业及其他产业用地供应管理政策执行，原则上重点产业项目不得转让，一般产业项目不得转让或仅限整体转让。已出让用地上工业楼宇及配套用房按照土地出让合同的约定执行；合同没有约定或者约定不明确的，原则上以未约定或者约定不明确的部分为单位进行整体转让。第二类是拆除重建类城市更新用地上的工业楼宇及配套用房，延续现行政策规定，允许更新项目实施主体自行选择分割转让、整体转让或不得转让，以保障“工改工”项目的积极性和市场的流通性。第三类是土地整备留用地、非农建设用地及征地返还用地上的工业楼宇及配套用房，从保障村集体股份公司合法权益的角度出发，允许其自由分割转让。同时实行再转让时间限制。

同时实行再转让时间限制。为了防止工业楼宇频繁转让影响产业发展的稳定性，结合我市产业发展周期，《管理办法》规定工业楼宇分割转让后5年内不得再转让。

打击注册空壳公司购炒工业配套宿舍

据了解，抑制工业楼宇及工业配套宿舍的炒作，防止产业空间类住宅化。《管理办法》在2013年政策仅要求“工业楼宇及配套用房的受让人须为经依法注册登记的企业”的基础上，进一步规范了工业楼宇及工业配套宿舍受让人资格条件，预计将有效打击注册空壳公司就能购买工业配套宿舍，并因此带来的产业空间“类住宅化”等行为。

其中，对于工业楼宇受让人资格条件，《管理办法》与《深圳市工业区块线管理办法》衔接，要求一级工业区块线内工业楼宇的受让人应符合《深圳市工业区块线管理办法》的要求，须是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录）。同时允许各区产业部门结合辖区产业发展实际情况制定工业楼宇具体的准入条件或者准入产业目录。

对于工业配套宿舍的受让人资格条件，《管理办法》与广东省自然资源厅今年发布的政策和深圳市2018年发布的《深圳市工业区块线管理办法》衔接，《管理办法》对工业配套宿舍的受让人资格条件进行了规范，要求须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米）的企业。且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。

例如，某企业欲在福田区购买工业配套宿舍，必须在福田区持有符合规定面积的厂房或研发用房；且购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在福田区内持有工业楼宇建筑面积的30%。该企业若仅在福田区持有写字楼，不具备购买配套宿舍资格。

建立全链条产业监管机制

为保障工业楼宇及其配套用房真正用于发展产业，《管理办法》强化产业监管，建立了从土地供应、工业楼宇及配套用房转让、到后续监管的全链条产业监管机制。包括：在土地出让合同中，应明确约定工业楼宇及配套用房的转让限制条件、受让人的资格条件；在工业楼宇转让前，区产业部门应对受让人资格进行审核并出具意见；在后续产业监管中，区政府应按照相关履约考核标准，定期对受让人履约情况进行评价考核。

《管理办法》还设定了过渡政策，确保政策有效衔接。一是尊重土地出让合同约定，以核发用地批准文件或签订土地出让合同的时间为节点，明确工业配套宿舍和一级线外工业楼宇受让人资格有关规定的适用时点。二是明确《管理办法》实施前已签订转让合同但未办理转移登记的工业物业，不需缴纳增值收益。

在当天的通气会上，深圳市规划和自然资源局对公众关注的“已分割转让到自然人名下持有的存量工业配套宿舍如何流转缴税”等热点问题进行了解读。其中包括：

根据2013年政策，2014年8月8日前已转让（以不动产登记时间为准）或者已预售（以预售合同备案时间为准）给企业以外的受让人，且用地批文或者出让合同未约定受让人资格条件的工业配套宿舍（含单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）进行再转让的；2014年8月8日前经房改部门批准被纳入房改范围的工业配套宿舍（含单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）进行转让的等情形，可以自由流转，且免缴增值收益。

【读特新闻+】

《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法的通知》

来源：深圳市规划和自然资源局

点击了解：http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/202001/t20200121_491093.html

编辑 陈冬云