被质疑写字楼空置率高,前海笑了

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近期一则网文披露单方数据,声称深圳当前甲级写字楼的平均空置率偏高,其中前海片区尤甚。这组未经核实的数据和相关分析一时吸引了不少眼球。但仔细分析,得出“高空置率”结论的这组数据实际上是一组以偏概全的“乌龙”数据,而官方统计数据提供的却是明确的反证:初步预计,今年上半年,前海蛇口自贸片区注册企业增加值增速超过16%,实现税收收入同比增长23.7%,完成全社会固定资产投资增长23.2%;实际利用外资25.34亿美元,约占全市61%,增长12.1%。

深圳前海蛇口自贸片区。

首先需要普及一个产业经济常识。写字楼经济或称楼宇经济、CBD经济圈,是城市经济产业链技术链发展到高端阶段的必然选择,写字楼承载的优质产业空间将吸引头部企业、创新研发企业、专业服务企业入驻聚集,由此形成总部经济的产业圈。与写字楼相对应的是工业园、产业园,主要为制造型企业提供生产空间。所以一个城市到底要建多少写字楼,是产业规律和市场规律共同作用的结果。

前海在粤港澳大湾区发展战略的定位为粤港现代服务业创新合作示范区,到2020年建设成为亚太地区重要的生产性服务业中心,成为世界服务贸易重要基地。前海将重点发展金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其他专业服务等四大产业领域,形成商务中心片区、保税港片区、综合发展片区、滨海休闲带的“三片一带”产业布局。要在前海15平方公里左右的土地面积上完成如此多的功能任务,必然要有功能齐全、配套完善的产业空间来保障。但前海的建设是从一片滩涂上起步,到2012年才完成填海工程。由于早期前海无法提供大量注册企业所需的办公条件,深圳市政府允许前海注册企业可先在深圳各区经营。在这样的大背景下,前海规划建设一批现代化商务写字楼,这不是人为拍脑袋,更不是什么房地产热。从纽约、伦敦、香港、新加坡等世界发达城市的空间布局看,高密度规模化的产业楼宇体现了空间开发的立体化和集约度,也是保持城市经济竞争力的重要保证。

对标国际先进城市,深圳前海规划建设规模化密集化的写字楼集群,彰显了产业布局的规律性和超前性,也是深圳着眼大湾区发展和前海未来,实施保增长保预期的有力举措。前海楼宇空间主要配置生产性服务业包括金融、物流、研发设计、大数据服务等,都是服务粤港和深圳实体经济的产业要素。不能把发展产业性服务业与实体经济对立起来,更不该由此得出高端写字楼挤兑实体产业的结论。

目前在前海合作区内,完成工程竣工验收备案、具备入伙条件,已投入使用的办公物业项目仅10个,建筑面积合计约58.2万平方米。这10个项目中签约入驻率达到九成以上的有5个,占了一半。其中,早期投入使用的海运中心、企业公馆、深港创新中心3个项目的入驻率达90%,前海梦工场的入驻率更是达到100%。2018年新入市的前海自贸大厦、信利康大厦签约率分别达到100%、80%。随着前海大量写字楼逐步入市,前海已开启注册企业“归巢”计划,引导在前海注册的企业逐步回迁前海发展。

观察写字楼空置率,要与产业空间的供需弹性结合起来。现代经济是一个复杂的供需关系,要考虑经济周期,要留有余地。前海写字楼存量和总量必须有供应弹性,既要满足现实需求,又要考虑长远需求。保持一定的供给弹性和逆周期扩充,一是有利于增量经济韧性,为未来发展预期留有回旋余地。二是有利于既招商又选商,建立适当的产业门槛,引进优质项目,拦截低端低效项目。

观察写字楼空置率,既要看总量,还要看结构、看周期、看片区。前海目前处在起步期和成长期,总体还是一个大工地。写字楼从建成到成熟有自身的成长周期,一些写字楼刚刚结构成型,一些新入市写字楼还处在前期招商中,不能简单套用“空置率”得出似是而非的结论。深圳写字楼布局的结构和片区也各不相同,深圳福田中心区的成熟型CBD与前海成长型CBD各有特点,龙华、龙岗、光明等追赶型的片区CBD招商引商各有挑战。但有一点值得坚信,随着深圳经济全面迈向高质量发展阶段,深圳写字楼空间资源将释放出前所未有的发展活力。

经济分析离不开真实可靠的数据支撑,所引用数据的失真,自然会带来分析结论的失真。

编辑 高原

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