环深视野丨大深圳楼市列车驶入价值黄金通道

打开潘多拉魔盒的四把钥匙

珠三角楼市像是一辆动力十足的机车，它有四个强大的引擎，它是四把打开潘多拉魔盒的钥匙。

1、宏观政策层面的拉动作用。近年来，在蛇口前海自贸区、南沙自贸区、珠海横琴新区促成了对广州、珠海、深圳、东莞等泛珠三角城市群资源的全面整合，并推动加强着粤港澳合作，成为当代中国经济发展的强劲引擎。

2、深圳外溢发展战略的带动作用。深圳作为珠三角核心的超大城市，这几年经济活力倍增，城市的价值输出、购买力外溢表现突出，对中山、东莞、惠州等周边城市的房地产市场形成了强大的带动作用。

3、需求外溢调节了中山、惠州、东莞等区域市场供求关系，并以价格落差吸引了大量深圳客购买。

4、各项重大利好的推进和逐步落实为楼市起飞插上翅膀。

西部置业矩阵大事记

2014年

“十一”黄金周前夕，央行通知各银行放宽了二套房贷款条件，首套房贷还清情况下三成首付即可，同时要求灵活调整利率优惠，下限可达七折。

2015年

深中通道的批复动工

经历多年的深中通道在2015年底正式批复，深中通道深圳先行通道已开始动工，深中通道中山接驳线之一翠亨快线主线也在12月30日正式开通，离深中同城更进一步。

“3·30新政”出台

2015年3月30日，央行、住建部等五部委联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整。其中，普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年。

央行多次降息

2015年2月4日至10月24日，央行一共降准降息达五次。

中山公积金贷款重拳频出

首套房贷降至2成，4月二套房贷降至三成，两人以上共同申请住房公积金贷款的最高可贷额度达到80万，单人申请住房公积金贷款的额度也上浮到35万元。2015年年末，深圳人买中山房也可以用住房公积金贷款。

江门“房7条”

江门市住建局提出推动房地产市场稳价促量去库存的措施，包括降低住房公积金个人住房贷款首付款比例、提高住房公积金最高贷款额度、放宽五邑华侨的购房限制、推动金融机构加大对房地产信贷的支持力度、将新建商品房价格认证制度改为价格备案制度等。

江门新会购房补贴

从10月1日起，对部分首次在新会区购房者进行货币补助，最高每平米可补助150元人民币，该政策从2015年10月1日开始执行，试行期一年。

2016年

广佛江珠城际拟今年动工

广佛江珠城际铁路预计明年动工。广佛江珠城际项目起于广州芳村站，途经广州、佛山、江门、珠海4个城市，全长156公里，总投资约497亿元。

深茂铁路（江门-茂名段）首组轨排铺设完成

深茂铁路东起深圳北站，途经东莞、广州、中山、江门、阳江，西止茂名东站，正线全长388公里，分江门至茂名段、深圳至江门段两期建设。其先期工程江门至茂名段全长266公里，途经广东江门、阳江、茂名3市,设15个车站(含3个越行站),设计时速200公里，计划2018年通车。

财政部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策

2016年2月，《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》发布。和以往政策相比，通知将首套房面积140平方米以上的契税，从3%减按1.5%的税率征收；二套房契税从3%降为1%-2%不等。

北部置业矩阵大事记

2007年

7月12日，诞生了东莞迄今为止史上最疯狂的争地之战，塘厦地王最终花落万科。

2009年

2月，深圳、惠州、东莞三地在深圳签署《推荐珠江口东岸地区紧密合作框架协议》，预示着珠三角一体化建设开始有章可循。

4月，东莞市轨道交通R 2线起点站暨石龙火车站新站开建。

2010年

10月份东莞松山湖科技产业园区被国家科技部批准升格成为国家级高新技术产业开发区。这个高新企业和人才聚集高地，生态资源丰富的松山湖，也是房地产市场的高地，房价历年为全市之首。

2011年

9月，大朗碧桂园开盘。当天成交1500套房，收金7亿，摘下东莞洋房成交桂冠。打响碧桂园进驻临深第一炮。

2012年

保利、万达两大巨头正式进驻临深。万达将在东莞连建两座万达广场。位于樟木头的保利生态城兴起。

2013年

继去年9月东莞上调普通住宅标准后，9月东莞再次上调普宅标准。上涨数额从610元/平方米到1217元/平方米不等，符合新标准的普通住房覆盖面将从原来的34%扩大至56%。

碧桂园天麓山、观澜碧桂园热卖，七成被深圳客“斩获”。前11月，深圳客在东莞“劫掠”2万套一手住宅，面积高达205万平方米，向东莞一手住宅市场注入的资金高达180亿元。

2014年

“9·30新政”发布，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的7折。

11月22日起，基准利率下调，金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

2015年

“3·30政策”掀起降息降准大潮，2015年一共5次降息、5次降准，对莞深楼市起推动的作用。

深圳缴存的公积金可在东莞买房，异地贷款购买首套、第二套住房，最低首付款比例统一调整为40%。

东莞规划三条地铁和一条莞深快轨与深圳相接，此外华为部分功能将搬迁至松山湖，将加速东莞楼市，特别是临深片区快速发展。

2016年

上半年，临深均价达14591元/平方米，松山湖均价达10870元/平方米，创历史新高。

地铁2号线开通，东莞进入地铁时代。

今年5月份，东莞市政府实施“控规”大调整，一口气砍掉了446公顷居住用地指标，同时，东莞目前库存仅够消化3个月，东莞楼市供求关系将进一步加剧。

东部置业矩阵大事记

2011年

在住宅市场大量投资客撤离的同时，2011年惠州商业地产异军突起。统计数据显示，2011年度来自深圳及其周边的投资客占据了惠州商铺成交的4成以上。

11月22日，惠州市第十次党代会提出今后五年要突出抓好新“三件大事”，其中第一件就是建设环大亚湾经济带。

2012年

9月19日，惠州市出台了差别化公积金贷款政策。新规规定，停止第三套房公积金贷款。同时，新规还对住房套数的认定由认房不认贷改为“认房又认贷”，从严执行公积金贷款政策。

2013年

1月31日，横跨的惠州、东莞、深圳三市的博深高速通车。

2月20日，新“国五条”提出了出售自有住房要征收20%差额个税的规定。在新政后的5个工作日内，惠州二手房市场成交量同比上涨了50%左右。

9月底，市房产管理局公布了普通住房单价新标准。其中，惠城区（含仲恺高新区）、惠阳区、大亚湾区普通住房单价标准分别调整为建筑面积每平方米7884、7178、6568元及以下。

12月28日，厦深铁路通车运营。

2014年

春节前后，受银根紧缩的影响，惠州各大银行利率都有不同程度的上调，房贷利率也普遍上涨了5%-10%，广发银行的首套房贷甚至在基准利率的基础上上浮20%，彼时平安银行和农业银行两家银行停止房贷，惠州诸多银行中仅外资银行恒生银行一家有优惠，不少银行暂停了二手房业务。

6月26日，惠州房管局再次上调惠州市区普通住宅标准。

多个新区启动建设。12月25日，惠州潼湖生态智慧区起步区建设启动，12月28日，作为环大亚湾新区三大起步区之一的稔山滨海新城起步区启动建设。

2015年

2月5日，海湾大桥正式通车，广惠高速东延线也同时通车。

2月15日，龙海二路全线贯通。该线路东至惠东，西至深圳，连接东部霞涌与大亚湾中心区和西区，承担大亚湾各区与深圳方向、惠东方向的对外交通和过境交通的功能。

河源市人民政府在2015年6月4日公布《关于促进市区房地产市场持续健康发展的意见》对房地产交易营业税、购房公积金、入户政策等方面响应国家政策，作出新的政策规定，起到了刺激楼市消费的作用。

6月，河源市人民政府公布《河源市区购买商品住房财政补贴资金管理办法》对个人购房可获得财政补贴5000元，并对补贴发放的对象、如何申请购房补贴、补贴发放流程等内容作了详细的说明。

此外，在市住建局和市房管局的指导下，于五月份和六月份举办两次房地产展销会，通过房企让利及新出台的房地产交易优惠政策及财政补贴等新政，有效刺激本地房地产消费市场。

11月30日，深圳市交通运输委与深圳高速公路股份有限公司签订了《南光、盐排、盐坝高速公路调整收费经济补偿及资产移交协议》。根据协议，南光、盐排、盐坝高速公路将于2016年2月7日零时起免费通行。

12月1日，惠大疏港高速通车，这条高速从北到南贯穿惠城、惠阳、大亚湾，串起石化数码城、粤东物流中心，有望与惠深沿海高速一起，成为惠州直通深港的“第二通道”。

2016年

3月，莞惠城轨东莞常平到惠州的小金口段通车，未来将与穗莞深城轨、佛莞城轨在东莞望洪站接驳。

5月，《深圳市城市轨道交通14号线（惠州段）建设规划方案环境影响评价第二次信息公告》，公告透露深圳地铁14号线线路走向呈“Y”字形，一条支线连通龙岗，另一条支线连通坪山。坪山支线将延伸到惠州境内，终点设在惠州南站。

编辑 谢欣如