深政谈 | 包容的深圳，需要与城市共生的城中村

“广大非深户人员为深圳的发展作出了重要贡献，能否将他们也纳入住房保障范围？”今年市两会期间，十多名人大代表联合提交的此项建议，最近有了回音。

市住建局在建议答复中表示，“城中村”综合整治后，可统筹纳入住房保障体系，定向分配给符合条件的住房困难家庭，更多非深户务工人员将可申请保障房。

一、倘若没有城中村，哪有“来了就是深圳人”

作为一个典型的移民城市，深圳以外来人口为主，多元、开放、包容，是其鲜明的城市烙印。

有人说，如果没有城中村，就不会有现在的深圳，“来了就是深圳人”也将成为一句空话。

脏乱差，是城中村给很多人的第一印象。正因如此，城中村一度被看成是“城市毒瘤”。只是，如此评价并不公允。

城中村是一个矛盾体。它既是城市发展和社会治理面对的一道难题，也承载着不少深圳人的青春与梦想。有学者提出，深圳的城中村是政府在城市化中“遇到红灯绕道走”的特殊产物，是低成本城市化的结果。它与城市共生，是深圳近40年来城市化进程的历史“物证”，也是一份独特的社会和文化样本。

城市是一个包罗万象的巨大容器，而不只是一只精致的葡萄酒杯。因为城中村的存在，深圳的城市中心得以保留生活空间的多样性，不仅给外地人提供了大量的廉价居住场所，也让当地村民持续享受到城市化的红利。

公开数据显示，当前深圳占全市实际管理人口半数左右的人居住在城中村。正是城中村的存在，为城市的初来乍到者和低收入群体提供了第一落脚点，使他们能够以较低的成本融入城市，为新市民“本地化”提供了一条可行路径。

夹杂在繁华城市中的城中村，如同自然环境中的湿地，调解着城市生态。租住在深圳城中村的，并非都是外界想象中的“底层人群”。目前，在深圳的高学历人群（本科及以上学历者）中，有一半是租住在城中村。有不少城市研究者认为，功能混合、阶层混合的城中村如同一个巨大的梦想孵化器，让深圳拥有更低的创新成本、更强的发展活力。可以说，城中村不仅在一定程度上平抑了高企的房价造成的冲击，降低整个城市的运营成本，也增加了深圳对外来人口的吸纳空间，为城市运行和产业发展提供稳定的人才支撑。

二、不要过度消费城中村

在城市高速扩张的过程中，占据着城市中心区域的城中村，土地利用方式显得比较低效，其低廉的生活成本被看作是一种资源错配。在面临“无地可用”困境的深圳，城市化浪潮涌向城中村，成了一种无奈但必然的选择。当然，站在城市管理治理的角度看，城中村普遍存在卫生条件差、消防不合格、管理有缺失的问题，也确有改造优化的必要。

城中村综合整治，可视为深圳的“二次城市化”。去年10月，深圳发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，同时计划推进100万套城中村存量房屋开展规模化租赁业务，以期解决目前住房租赁市场特别是城中村租赁秩序混乱、安全隐患严重、权益保障不足、供给效率不高、公共服务滞后的问题。目前深圳正在制定城中村总体纲要和分类更新整治的配套政策，并启动实施城中村综合治理三年计划，探索综合整治新模式。

在城中村综合整治中，市场的力量不容小觑。赶上深圳放开城中村规模化租赁的风口，一大批开发商和运营商开始进军城中村，将城中村内村民自建房或村集体自有物业进行统一租赁、专业化改造和规模化运营管理。政府一直想解决而尚未解决好的城中村诸多问题，被市场的“无形之手”推进了不少。

但市场化运作是要图回报的，不是搞公益慈善。虽说是政企合作，开发商和运营商在规模扩张阶段不可能也不被允许大幅上涨租金，但随着时间和资金成本的增加，最终还是要回归商业本质。事实上，长租公寓开发商和运营商跟城中村租客“抢楼”，凭着焕然一新的装修、宜家淘宝的家具、超前的社交概念让租金水涨船高，甚至带动城中村生活成本和周边租金整体攀升，已然成为一个近在眼前的现实问题。

在长租公寓的“围猎”下，如果不能平衡好企业、业主、租客之间的利益，城中村巨大的物理接纳空间将被蚕食，深圳的包容基因也将大打折扣，对人才引进和营商环境建设十分不利，影响城市的创新活力和发展基础，这绝非危言耸听。

城中村综合整治是一个不可逆的大趋势。但如何在顺应趋势的前提下，尽可能维持低成本的时间窗，争取做到不过度消费城中村，是一个更根本也更严峻的问题。

三、人人都想住得好，但住得起是首要的

政府大力推动城中村综合整治，为租客提供更好的生活环境，让他们住得更安全、更舒适，初衷是极好的。

但在大部分城中村租客眼中，租金是综合考虑的第一要素。相对于更好的环境，他们只想要更低的租金。有租客坦言：“我们每天为了生活奔波忙碌，并没有多少时间停下来思考生活品质的问题。对于相当一部分租客来说，在城中村这个特殊而普遍存在的空间里，能享受到低成本的生活反而就是一种保障。”

城中村是一个相对独立的自循环生态系统，短期内社会资本大规模介入，犹如生物入侵，会导致生态失衡。租金上涨是一种市场行为，但其给租客带来的生存压力却又不止于单纯的市场影响。政府的介入和引导，显得尤为重要。建立健全租金价格发布和管理制度，加强城中村住房改造后统一租赁的指导和监管，引导企业改造为产品丰富、层次多样、价格低廉的租赁房源，防止城中村房源规模化改造运营后带动片区租金投机性上涨，降低对价格敏感群体的冲击，很有必要，但至于具体如何操作，以及调控的“度”如何把握，还应深究。

进一步说，即使调控到位，也不可能把租金锁死，让企业做赔本生意。事实上，城中村的改造升级和存量释放，必然导致租金和生活成本在一定程度上拉高，对低收入群体的生存空间造成挤压。此种情况，只有纳入住房保障体系才可能破解。

一个以包容著称的城市，应当要顾及所有生活于此的人。作为一个常住人口超过千万的大都市，深圳的户籍人口仅400万左右，比例严重倒挂。而深圳以往的住房保障范围为户籍住房困难家庭和非户籍住房困难人才家庭，未将量大面广的非户籍外来务工人员纳入保障范围。

外来务工人员是深圳活力与竞争力的基石，城中村是他们中很多人追梦的起点。探索将的城中村纳入住房保障范围，且让更多的非深户外来务工人员申请，解决好住得起的问题，将让他们的梦想得以安放。

值得注意的是，可纳入住房保障范围的是经过综合整治之后的城中村。也就是说，在保留城中村对流动人口巨大的容纳能力、良好的生活机能、较低的生活成本基础上，要解决好保障房的公共配套，改善基础设施，优化公共服务，提升整体环境，使其成为安全有保障、租金可负担的稳定租住空间。

《城市的胜利》中有一句经典名言：“城市不等于建筑，城市等于居民。”将量大面广的城中村整治好、利用好，让更多来深圳追梦的人都住有所居、适得其所，我们的城市会因此变得更加生机勃勃。

编辑 陈湛杭