“外地炒房团”并不陌生。他们曾经是一掷千金的“豪客”、敏锐精明的投资者。

但最近，一群没来过深圳、无首付能力、无投资经验、无风险意识的外地客却被鼓动来到深圳买房投资。以粉丝量超过140万的新浪微博“房产大V”“深房理”为代表，在其“深圳房价永远涨”“以贷养贷”实现财务自由的言论下，一些外地网友拼借首付、高杠杆、不计成本，甚至“代持”“假结婚”在深圳买房。

“深房理”新浪微博截图。

在媒体报道“深房理”会员“蟹姐姐”被“洗脑”来深圳买房投资遭遇巨亏后，南方日报记者调查发现，“深房理”引导“摇篮会员”借钱炒房甚至在会员群内提供包括落户、垫资、代持、经营贷等一整套“炒房”服务。

不过，深圳近期则密集出台政策精准调控，封堵外地客来深炒房。这包括:“715新政”；严查购房人资格等打击“代持”“假结婚”等炒房手段。这让“深房理”宣扬的诸如“信用卡大额套现”“经营贷买房”“假结婚”等方式已不具备操作空间。

信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣指出，这种人为创造条件规避楼市“限购令”“限贷令”，交易游走在楼市政策边缘，隐患巨大，极易引发关联纠纷。也有律师称，“深房理”无视深圳法律法规，核心是利用楼市政策漏洞，鼓动异地客到深圳买房。

“深房理”如此介绍自己:“我自己30岁借了5万元开始投资房产，至今没亏损过，这差不多是投资界的奇迹。35岁超过20套房产，财务自由后，做了4年退休老汉，赋闲在家烧饭做家务。……我能保证所有会员买到包赚，少走弯路，万一有问题我也尽量解决”。

“深房理”自我介绍截图。

关于宣扬炒房和“包赚”，“深房理”在接受南方日报采访时说：“我没给他们所谓的方法，是政策要求我照他的方法去做。不存在我破限购破限贷，我也没那本事。炒房的事我确定不仅深圳没有，我认为北上广都没有人炒房。”

指引外地客，零收入月供8万来深买房

“对方不看房，不谈价钱，直接签约，最后才拿钥匙去看房。”2020年上半年，深圳市民焦先生在出售其位于龙华红山片区的房产时，遇到一位“奇怪”的买家。后来，他了解到买家正是“深房理”的“摇篮会员”。

“‘摇篮会员’是针对会员们进行实际操作指导，任何关于投资的问题，都会有专人给出明确答复，包括买到包赚房产。”“深房理”在其新浪微博这样介绍。

这位买家是一名40多岁的山东女士，此前从未来过深圳，只是在“深房理”的游说之下，从老家来到龙华买房。“她没有首付、没有固定收入、没有购房资格，一开始说是她弟弟来签约，事后我才知道那个’弟弟’只是代持人。”焦先生说，她唯一提出的要求就是，过户要缓一些时间，因为她“弟弟”（代持人）需要时间办深圳户口。

更让焦先生惊讶的是，买家这次购房是集中了全部家属的力量凑齐50万元，而首付还缺口的180万元全靠“深房理”垫资，“她的资金成本非常高，民间拆借资金一般利息为’万5’万6’每天。她买我700万元的房子，三成首付要210万元，加上其他税费要到230万元。借180万过桥资金做首付款，加上银行贷款月供，她月供要8万元左右”。

这位买家还告诉焦先生，除了买龙华红山这一套房子，她在前海也找人代持了一套房产。这位买家也在焦先生面前多次表达不满，称“深房理”从落户到贷款到交易“一鱼多吃”（指多次收取不同环节的费用）。

买家为何敢于“透支”在深圳买房？焦先生告诉南方日报记者，“‘深房理’给提供了一整套操作方案，其中还包括全款买房过户后再马上办理’经营贷’”。

另有知情人透露，因为“深房理”手上的“代持人”大多买过房有贷款记录，办理“经营贷”的好处是利息更低、还可以避开深圳楼市政策中的“认房认贷”，实现三成首付；深房理还承诺，解决月供还可以用“装修贷”等消费类贷款。

“他们的梦想不是房价一年涨10%，而是涨50%。按照’深房理’的逻辑，房价一定要暴涨，否则会亏本。”焦先生说，而就在这位买家买房的那段时间（2020年4月），深圳银行开始严查经营贷，要求房产证在手半年以上才能办理经营贷款。这意味着，这位买家将至少背负6个月、每月还款近8万元的月供。

然而，这一买家并非孤例。焦先生说，自己在与这位买家办理房产过户时，又遇上“深房理”的另外2名“摇篮会员”在办理房产过户。

“看到’深房理’长年霸居榜首，特别好奇，想看看是何方神圣。”一网友在视频中自述认识“深房理”的过程和买房经历，“理总说在深圳买房包赚，每年10%-15%的涨幅”。该男子表示，开始不相信“深房理”所说，后经深入了解后发现深圳是一个非常特殊且优秀的城市，“我现在已经是深户深房”。这条视频发布在“深房理”的新浪微博。

南方日报记者留意到，类似自述通过认识深房理而“买房致富”的视频多达145条。

“摇篮会员”自述“买房致富”截图。

不过，“包赚房产”实际是建立在高风险之上。

听信“指引”，深圳买房亏损200万

不过，“包赚房产”背后隐藏的“成本”和高风险却也要有购房者来买单。

“房产知识这块’深房理’算新浪微博头部’大V’吧”，来自苏州的“蟹姐姐”正是上述投资失败的深房理“摇篮会员”之一。她告诉南方日报记者，2019年9月通过新浪微博关注到“大V”“深房理”，听信其关于买房至富的言论，后加入深房理“摇篮计划”，先后交纳了2980元、9800元的会费，成为新浪微博的“V+会员”、“深房理”的“摇篮会员”。

正式按照“深房理”的操作指引，“蟹姐姐”将与其中一名“摇篮会员”“结婚”获得购房资格；再以三成自有资金，加上从垫资公司借到七成的房款，全款购入房产，再与银行办理经营贷（约房产总价款七成），用贷款还清垫资公司借款，实现三成首付；后再办理其他消费类贷款用于月供；最近与该名“摇篮会员”“离婚”，将房产更名至自己名下。

2020年3月10日，根据“深房理”的安排，“蟹姐姐”以728万购入前海一处房产。按“深房理”提出的“必须选择会员操作业务”的要求，“蟹姐姐”选择了“深房理”推荐的垫资公司做融资，“大多数会员在做，应该更让人放心吧”。

令“蟹姐姐”意外的是，垫资公司首先出问题，其先是承诺出借房款七成的资金，后续多次减少承诺额度。在不断提高对“蟹姐姐”自有资金的要求。

“当我按照深房理的要求借了所有的钱来找他们做经营贷时，首付款却从三成218万增加至四成292万，多了74万；贷款额度则从承诺的七成510万，经多次减额至430万”。“蟹姐姐”表示，“本来三成首付的200多万已经想尽了办法四处求人，找遍亲朋好友，多出的资金让她难上加难”。最终，“蟹姐姐”凑齐首付款292万，加上小额贷款公司垫资的436万，成功购入该套总价728万的前海房产。

而后，经营贷环节又出了问题。“‘深房理’不但不及时办理经营抵押贷款，还不断提升垫资利息，从’万八’每天提至’千一’每天。“蟹姐姐”说。据此匡算，按436万垫资款计算，月还利息约10万；提到“千一”后，月还利息约13万。

此外，还有“砍头息”，即垫资公司从出借资金中直接扣除应还利息，“砍头息”的归还方式是按天计算归还利息总额，天数越长总额越大。

在垫资利息上涨后，“深房理”推荐的垫资公司开始讨还“砍头息”，一次性支付的天数由15天提至25天。利息与时长的调整叠加后，“蟹姐姐”面临归还的资金也大幅增加，从5万涨至10.9万。与此同时，包括社保等业务的办理费用也一再涨价，还拖延注册用于办理经营贷款的公司等。

购房1个多月后，因经营贷一直没有办下来，“深房理”提出“转贷”，“换一家垫资公司利息更低一点”。不过，留给“蟹姐姐”的又一个问题是，新的垫资公司仅能借出430万，较上一家的436万少6万。这让“蟹姐姐”“山穷山尽”。

最后，垫资公司以“蟹姐姐”无法还款为由，请求法院查封所购房产。就此，其所购房产于2020年12月2日以660万元的底价被拍卖出售。而有业内人士估算，此次购房中，“蟹姐姐”帐面亏损68万元，实际亏损则超过200万元。

“深房理”在微博对“蟹姐姐”房产拍卖表态。

“深房理”在其微博回应称，“此次银行贷款规则变动，造成的个别问题，已经全部妥善解决。Ｘ女士如果愿意正常操作的话，现在早已经舒舒服服的在家里等着房产升值了，她连我都要恶意捏造事实，恶意重伤，实在很无奈。可以负责任的说，在所有会员中只要是买了房的，所有人的房产都有升值，包括Ｘ女士……我的存在，是一直在兢兢业业帮所有会员们解决问题，这也是我存在的必要性。那些恶意揣测的谣言到此为止吧！”

贩卖焦虑：“深圳房价永远上涨”

“我承认，前期是自己的无知和贪心使然，但人性都是这样的，还有很多待宰的羔羊已进入深房理的埋伏圈”。蟹姐姐说，“因此，我就像其他来自全国各地的单身妇女和刚工作的大学生一样，在深圳举目无亲且不懂深圳房地产投资的情况下，在他的一系列虚假宣传、承诺下，以贷养贷，实现财务自由，走上深房理精心设计的套路。等待他们的将是空白合同、强制公证、强制抵押、高利贷、砍头息、不断转贷平帐，直到他们像我一样被榨干，资金断裂。”

由知情人展示的“深房理”在2020年2月发布的微信朋友圈显示，“重点:今年不只是把所有钱用来买房，而是要把所有能稿到的钱用来做首付款！”

据焦先生的观察，“’深房理’’洗脑’最厉害的地方在于，给他的会员灌输了’深圳房价永远上涨’的观念。我知道的两位买家，都是为在深圳买房跟家里闹得不可开交。因为这个模式经不起任何风险”。焦先生表示，“’深房理’的’摇篮会员’大部分为中年妇女，40岁以上，本人基本没有收入，这类人渴望成功，容易被’洗脑’”。

新浪微博上，“深房理”对于“摇篮会员”承诺包括:帮助会员获得购房资格；完成房屋贷款到过户的一系列操作，全程把控风险；会员只需有三成资金，可以帮助会员从银行获得七成经营贷；四是假如会员不想持有房产，“深房理”将全款购入，不造成会员损失。

值得留意的是，虽然“深房理”一再强调“摇篮会员”只需自备三成首付，事实上，包括焦先生的买家、“蟹姐姐”的案例等已经表明，一些外地客在深房理的指导下，其三成首付甚至都是拼凑的，这进一步提升了购买人的风险；况且，一旦参与其中就会发现，实际并非如此简单。

“借款60万，收6万（10%）的费用，这也太贵了吧”，陈女士就是参与“深房理”的购房计划时意识到其中异常，“当时我就发现他们团队收费很不合理，买房致富的发烧热就冷却了下来”。当她提醒其他“摇篮会员”费用太贵时却遭到反驳，“都是’深房理’推荐的人，大家都放心”。

对于一些被成功“洗脑”的会员，2019年接触“深房理”的来自北京的刘女士则说，“跟我当时的状态很像，真的是这么想的:错过这一波，可能就要少赚几十万上百万。新浪微博上粉丝回复很狂热，这些大部分是真实的，因为我当时也那样留言过。”

“深房理”新浪微博粉丝回复截图。

刘女士表示，“‘深房理’知道别人需要什么，在被贩卖焦虑了之后就会相信他说的，他将自己包装成憨憨的人设，是个大圣人，非常有钱财务自由，什么欲望需求都没有了，现在只想普渡众生，就想帮助你们，想用自己的知识照亮你未来的人生”。

“‘深房理’总是讲’别为难人家，善良比聪明更重要。别人对我不好也没有关系，我们就要做一个好人，我可以吃亏，没有关系’。他把自己包装成无欲无求，不计较的那种人。让人感觉这种人不会骗钱”，刘女士说，“后面才发现他说话没有谱，很多信誓旦旦都没有兑现，包括包赚、托底，可以说他是一个彻头彻尾的骗子。我们关注过很多同一个小区的房子，好多都不涨反降的，根本没有他说的那样夸张。假如房价真的下降再去找’深房理’，他可能直接给人拉黑了。因为群里面有人跟他吵过，说着说着就拉黑了”。

“深房理”会员群截图。

观点

律师：建议购房者充分评估自身支付能力

信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣指出，纵观“深房理”所称的操作全过程，都是在购房者没有足够支付能力的情况下，通过多途径、高成本、无底线加杠杆的方式购买，任何一个环节脱节，都会导致交易失败，将引发连环纠纷，并将自己置于高负债乃至破产境地。

他表示，这种人为创造条件规避楼市“限购令”、“限贷令”，交易游走在楼市政策边缘，隐患巨大，极易引发关联纠纷，比如“假结婚”，面临“假配偶”反悔勒索、负债房屋被债权人查封、死亡继承等复杂社会问题。

张茂荣强调，楼市政策多变，任何规避楼市政策的交易行为都是有风险的，任何规避政策的漏洞都可能被新政堵塞，任何基于投资目的的购房都可能因限售令的延长而落空，而首付贷、高杠杆、假流水可能导致银行拒贷进而导致合同不能履行，对卖方构成违约，被卖方追究责任，诸多不确定因素叠加，大大增加了购房者的交易风险。

张茂荣表示，加杠杆购房使得购房者负担增加，三年限售月供需要购房者源源不断的稳定收入做支撑，等额本息还款多数还息，由于本身没有资金实力“小马拉大车”，限售期间存在断供违约风险，而即便是限售期满赎楼交易，扣除交易成本、月供利息成本，如房价没有暴涨，也存在巨大亏损风险，而一旦遇到房价下跌，则亏损无疑。

他指出，众筹买房一人代持、内部投资股权转让同样存在代持人负债房屋被查封、共同投资人因支付能力变化而不能如约追加投资款、内部投资股权转让无人接手的风险。综上，“投资有风险，入局需谨慎”，建议购房者充分评估自身支付能力，仔细核算成本，充分评估风险，理性合规购房。

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“深房理”回应：“我只是网上授课，不违法”

对于公众质疑的全借款买房、“代持买房”、“合伙买房”等问题，南方日报记者致电“深房理”本人，其表示：“我只是在网上授课。第一我不参与所有线下的事情，第二我们不违法，法律是底线，所有有风险的事情我们都不允大家做……网上传的东西，跟真实情况不同。大部分能找着（代持），都是各种朋友、亲戚关系，网上认识线下代持的有，但是量少得可怜。”

关于“包赚房产”，“深房理”表示：“不是我想包，它就是会涨啊，这个事情是可以推理的，我们有一套很严谨的计算方式，（是）我们通过供求关系的比对、人口流入、小学生入学量（得出的结论）。我到今天为止还没有推荐过一套房，这是所有’大V’都做不到的一件事，我就怕影响了市场，影响大家判断。我就说哪里好，为什么哪里好。仅此而已，没有了。”

而对于“炒房”问题，“深房理”说：“深圳没有人炒房，深圳限购限贷的情况之下，去买一两套房来自己住，怎么算炒呢？规章制度有那么多，投资几百万上千万的房产，总要找个人问清楚。我没给他们所谓的方法，是政策要求我照他的方法去做。不存在我破限购破限贷，我也没那本事。炒房的事我确定不仅深圳没有，我认为北上广都没有人炒房。（现在的政策）也不影响我，我该写微博写微博。我只是做回答（问题的）那个人。”

（原标题《被围堵的“深房理”炒房模式①：鼓吹“以贷养贷”“买房致富”，实则风险巨大》）

编辑 关越 审读 吴剑林 审核 李怡天 曹亮