深度解析长租公寓雷区：如何规避风险，防止入坑？

长租公寓又迎来了一波“爆雷”。 

长租公寓的“爆雷”早在两年前便已出现，其中不乏寓见、蛋壳、青客等知名公寓，每发生一次，便有全国各地无数租客与房东深陷其中，遭受了财产损失，不得不走上维权之路。 

近期，随着疫情影响，长租公寓行业又发生动荡，杭州、上海、深圳、广州等全国各地，多家长租公寓疑似资金链断裂、接连“跑路”。仅在8月，就有超过十家长租公寓被曝出现问题。 

8月底，友客公寓被曝出面临资金链危机，不少房东和租客收到友客公寓工作人员发的短信，称友客公寓资金出现问题，自8月中旬便未给业主正式打款。 

巣客公寓在合肥、武汉、成都等地运营超过万套房源，有租客在接受采访时提到，他一次性支付了约4万租金，但在租完房子两天后，就被迫从出租房里搬运行李，房东已经换锁强制收房。亦有爆料者称，租客的房租可能被财务私下分掉。 

在此之前，上海岚越公寓所在的办公地已经人去楼空，其在通知中自称，已陷入资金链断裂，经侦大队已经对其进行调查，调查期间公司总部大门暂时关闭。 

上海、广州等七个城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施，提醒租客谨慎选择住房租赁企业。 

巢客杭州总部聚集的房客和租客，图源钱江晚报 

细数近几年“爆雷”的长租公寓，可以从中发现一些规律，它们采取“高进低出、长收短付”的经营模式，高价租入房源再低价出租，一次性收取租客1-2年租金却按月向房东支付租房款。 

随着长租公寓的扩张，资金吃紧，房东收不到租房款，便强制收回房子，租客没有房子可住，剩余租金也难以拿回。 

许多租客和房东没能避开长租公寓的“坑”。在长租公寓的层层“套路”之下，如何规避风险，成为一件需要重视的事。 

“租金贷”套路多

长租公寓的层层套路中，“租金贷”不得不提。 

2018年8月20日，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎佳）的破产，揭开了租金贷的面纱。

鼎家的租客们在签约时，长租公寓强调“押一付一”的交租形式，但租客随后发现，房租并非交给长租公寓，而是通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP注册了账号，交房租变成了还款。 

鼎家宣告破产后，租客讨不回押金，还需每月给爱上街还钱，鼎家也停止给房东支付租金，一些房东不得不收房，让租客无房可住。 

为什么租客交了房租，房东却收不到租金？很多房东与租客也是在之后才发现“租金贷”的坑。 

“租金贷”模式，是指长租公寓与租客签下租约的同时，也和金融机构合作，让租客签订贷款合约，金融机构替租客支付了全年房租，租客再向金融机构按月偿还租房贷款。 

这也意味着，长租公寓拿到全年租金后，只需每月交付给房东房租，再通过剩余的房租继续扩张。 

不仅是鼎家，青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓都使用了“租金贷”，被“租金贷”的租客比例甚至在六成以上。 

通过租金贷，长租公寓提前拿到了扩张的资金，但一旦企业无法盈利，无法有持续的现金流，就会出现资金链断裂的情况。最终租客和房东都要面临不同程度的损失。 

在企业“爆雷”之前，很多租客甚至不知道自己使用了“租金贷”。 

一位青客租客曾告诉连线Insight，她在签约时，就只是录了一段视频，内容包括个人信息以及办理的业务，“告诉我说办理了19+2（付2个月的押金，房租+押金分期19个月）的分期。”当时她并不知道，“分期”就是“贷款”。 

在她租房后不久，就发现青客已“爆雷”。她刚刚毕业，工作还未稳定，身上就背负了两万多的贷款。 

而“租金贷”还会牵涉到个人征信。据南方都市报报道，一位自如租客提到，他是在退租后偶然间查征信记录才知道自己背上过租金贷，更不满的是，在看房及签合同的过程中，自如管家没有提供任何跟贷款相关的消息。

在发现风险时，很多租客希望以退租的方式止损，但问题并没有解决。

据北京商报消息，多名租客反映在长租公寓美丽屋租房过程中被诱导贷款，中途遇到退租不退贷的情况，收到晋商消费金融的催款信息，才发现租房中介并未结清贷款，导致租客征信陷入逾期状态。 

随着长租公寓玩家陆续陷入资金链断裂，越来越多的租客陷入“租金贷”纠纷中。 

低价租金背后的“庞氏骗局” 

不少长租公寓，直接被质疑是假借租房之名的庞氏骗局。 

近期，长租公寓适享跑路后才被发现，与之前爆雷的巢客本是一家，疑似圈钱后跑路，再转移到其他品牌。 

今年8月，一位名为“兜兜妈妈”的网友在腾讯新闻上爆料，她在8月20日与适享签约，并以押一付十二的方式付完近四万租金，但不到十天就收到中介消息，称适享公司疑似爆雷，他们被总部踢出总群，也联系不上法人。 

根据“兜兜妈妈”与中介业务人员的聊天记录，对方称，“上午还在正常上班，下午公司总群就把我踢出来，公司疑似跑路，本人因工资未发，现在也在维权。” 

之后，位于杭州西子国际C座23楼的杭州适享科技有限公司，大门紧锁，无人办公，无论是房东和租客，都难以找到维权的对象。 

但在适享跑路之前，该公司还曾以巢客的身份活跃。适享前身为杭州巢客房地产代理有限公司，在2019年7月更名为巢客遇家，直至2020年3月更为适享。 

期间，巢客还出现了多次变更实际控制人、最终受益人、法定代表人的情况。

编辑 曹亮