“全国少有”！小区地下车库归全体业主所有，深圳法院判了！丨小区大件事

业主大会不再向开发商支付地下停车库收益，开发商将业主大会及现物业企业告上法庭，要求返还地下车库收益及利息29万余元。为此，一场有关地下停车场权属及收益权属的诉讼拉开帷幕。

近日，读特新闻记者获悉，一审法院判令涉案小区深圳南山荟芳园小区业主大会胜诉，地下停车库随房屋买卖转移给全体业主所有。开发商不服一审判决提起上诉，终审法院维持原判。法律界人士评价此案系“全国少有”。

荟芳园业主大会办公室（读特新闻记者 王梓瑞 摄）

开发商：“谁投资谁收益”

车库收益应该给投资方

南山区荟芳园小区A、B、D栋地下停车库原规划是自行车库，后改造为地下停车库（下文称“涉案停车库”）。日前，读特新闻记者来到荟芳园小区，在小区业委会成员带领下，探访了这个引发三年诉讼的涉案停车库。

“这里最初是放自行车、摩托车的地方。2000年左右，车多起来才改成了地下车库，用了20多年还是老样子。”该业委会成员表示。

荟芳园小区地库摩托车与汽车并排停放（读特新闻记者 谢婧 摄）

引发涉案停车库权属之争，始于小区业主大会更换了物业企业后，停止向开发商支付停车场收益。

据一审判决书，2000年4月25日，原告开发商提出将地下室自行车库改造为汽车库，后经消防部门及当时的深圳市规划国土局南山分局同意，对车库进行改造并通过消防验收，改造资金124万余元由开发商支付。涉案停车场竣工后，开发商旗下物业公司与部分业主签订车位出租协议；开发商委托原物业企业为小区提供物业服务，并负责经营涉案停车库。

小区业主大会成立之后，于2016年9月改聘现物业企业提供物业服务。经三方协商确认，新旧物业企业签订涉案停车库委托经营合同，约定由现物业企业按季度向原物业企业支付停车场收益，合同期为2016年10月10日至2019年9月30日，合同期间现物业企业共计支付停车场收益70万余元。合同到期前，现物业企业不再与原物业企业续签经营合同，同时停止支付停车场收益。

原告认为，涉案停车库系其投资建设，根据“谁投资谁收益”的原则，其应合法享有停车场收益权。此外，开发商在与业主签订房屋买卖合同中，并未约定地下停车库的归属，且涉案停车库改造后与部分业主签订了出租协议，因此应认为涉案停车库归开发商所有。

为此，原告提出了依法确认涉案停车库收益权属归原告、判令业主大会及现物业企业支付停车场收益及利息29万余元等诉讼请求。

业主大会：“谁主张谁举证”

涉案地下车库应属业主所有

被告荟芳园业主大会认为，涉案停车库及相关设备用房应当属全体业主所有。2000年前，原告已经将房屋交付给业主使用，与业主统一签署的《深圳市房地产买卖合同》中，未对涉案停车库的权属问题进行约定。此外，业主大会认为，涉案停车库权益应归全体业主所有。小区地下空间中的自行车库、设备用房等属于小区公共面积，属于全体业主所有。规划作为公共设施的地下车库及设备用房，建筑面积已经纳入总建筑面积中，已计入建造成本并由购房者承担，产权应归全体业主所有。

根据“谁主张、谁举证”的原则，业主大会认为原告应当举证证明其自行承担了地下车库的建造成本，在房地产首次转让时未将地下车库的建筑成本纳入小区总造价成本中；此外，还应举证证明在小区开发完成后，在办理相关税务的过程中，未将地下车库的建筑成本予以抵扣。依据《深圳经济特区房地产转让条例》（以下简称“房地产转让条例”），开发商在与业主签订房屋买卖合同时，未对停车场权利归属进行约定，在涉案停车库改造之后，亦未对其办理初始登记，因此，涉案停车库权益应归属全体业主所有。

业主大会认为，据大概测算，截至2019年9月，涉案停车库改造投入运营期间，原告从中获得款项不低于650万元，扣除开发商投入改造的成本，其所获得的已经超过500万元均属于不当得利部分。因此，案涉小区业主大会表决通过了要追讨其不当得利部分的决定。

综上，业主大会请求法院判令涉案停车库使用、收益归全体业主所有。

作为本案第二被告的现物业企业认为，物业公司不是车位权属的争议主体，对车位权益不持意见。其次，2019年10月之后物业企业代收的停车费，按业主大会决议转账至业主大会基本账户，停车费的支配管理主体是业主大会，原告诉求与现物业公司无关。

一审判决：

车库权益转移给全体业主

一审法院认为，涉案小区在《中华人民共和国物权法》颁布实施前已经出售，应当适用《深圳经济特区房地产转让条例》的相关规定。其中第十三条规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地等公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。第三十九条规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应当获得全体受让人五分之四以上的同意。

根据《深圳市房屋建筑面积计算细则》的规定及原告所提交的面积汇总表可以确认，涉案停车库面积未计入公摊面积。依据各方当事人所提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中，并未明确约定涉案停车库的归属。故涉案停车库的权益应随房地产买卖合同签订同时转移给全体业主所有。

一审法院同时认为，原告作为涉案停车库改造实施的主体，自其使用以来，业主大会及小区业主并未对此提出异议，且一直使用至今，原告以停车场营业所得弥补其建设成本的投入，具有合理性。涉案停车场自2001年使用以来至2019年，一直由原告收取停车收益，已足以弥补其建设成本和获得合理收益。如上所述，涉案停车库的权益为全体业主所有，故对原告提出的确认涉案停车库收益权属原告、主张二被告支付自2019年10月1日起的停车场收益及逾期付款利息，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。

一审法院判决后，原告不服，上诉于深圳市中级人民法院。终审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。驳回原告上诉，维持原判。

各方点评：

业主委员会的有效监督和执行具有关键意义

作为被告代理律师，广东正大联合律师事务所赵少伟认为，本案小区胜诉的关键因素在于业主委员会的有效监督和执行。

据悉，荟芳园小区是2020年《深圳经济特区物业管理条例》实施后，第一批开设基本户的先行先试小区。截至2023年12月，全市开设业主共有资金账户2928个，其中业主大会开设的基本账户占14%，物业企业开设的共管账户占86%。

“地库收回来后会牵涉到收益的管理，以及有盈余的话应该如何使用等与小区后续发展相关的问题，这时候共管账户重要性就显现出来了。”南头街道办大汪山社区党委书记奉伟平表示。

而对于其他存在类似情况的小区，赵少伟表示，首先应该成立代表业主权益的业主委员会，并且组织召开业主大会对车库事项进行授权处理，这是业主处理小区公共事项的基本前提。其次，成立业主大会及获得业主大会授权后，应该认真调查取证，调取小区的规划资料及开发商出售时对业主的承诺等相关资料。最后可以通过团结业主，根据小区的实际情况通过采取协商、诉讼等方式回收公共配套设施的权益，执行过程中，业主委员会也可以聘请律师协助处理，合理地利用法律手段解决问题。

“本案的判决，不仅体现了法律对业主权益的保护，展示了深圳在法律适用和权益保护方面的先进性，也体现了小区自治的重要意义。而这一判决，也或许会对全国各地类似案件的处理提供重要参考。”

编辑 薛锦瑜 丘珑千美 审读 郭建华 二审 郑蔚珩 三审 张露锋