长租公寓来莞七年：风口过后，现状如何？

进入4月下旬，有一批人已经开始未雨绸缪，提前寻找在这座城市的落脚点。

即将走出校园的阿衡瞄上了南城的一个长租公寓。“他家的房间都配置了家私家电、独立卫浴、光纤网络，满足了我拎包入住的需求。而且，他家还提供共享大厅、健身房、书吧等多种娱乐和社交场所，并且经常组织桌游、节日派对、户外运动等社群活动，我很感兴趣。”

据了解，面对从校园过渡到社会的变化，不少即将告别大学校园的毕业生，和阿衡一样，选择将长租公寓作为毕业后的“新手村”。

七年前，初入东莞的长租公寓生机勃勃，很快就如雨后春笋般，在莞邑大地遍地开花。七年后，风口已过，这个当年的新兴事物现状如何？还是那么受追捧吗？

2017年，长租公寓初兴东莞

2016年，五名在东莞创业的年轻人投资500万元，将南城沙苑市场一栋空置的旧楼改建成“城市主场国际青年公寓”。

2017年3月1日，城市主场国际青年公寓正式对外开放。项目总建筑面积约6500平方米，共设有135间房间，户型面积在40-60平方米之间，房间被粉成粉、紫、蓝、白、黄等五种不同的颜色，充满艺术酒店式的设计感。

城市主场国际青年公寓中庭花园移植了美丽的桂花树，摆设休闲座椅供年轻租客们喝茶聊天，前台设有图书室，书籍可以随意借阅。内部设有咖啡厅、音乐室、羽毛球场等，公共活动空间较大。顶楼还可以一起做饭、健身、看星星，租住在这里的还能不时组织一些烧烤、原创音乐会等活动。许多年轻人一来就喜欢上了这里，很快就住满了。

同年4月，由中天地产打造的悦居HOME +华宝项目开始对外招租，主打单间以及一室一厅，共设置了201套房源。另外，由世联行入资打造的红璞公寓银丰店也几乎在同一时间段启动招租，共有140多套房源。

同年，万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”在东莞开了三个项目，南城769文创园1店、769文创园2店，莞城世博店。

作为新兴业态，长租公寓在东莞租赁市场异军突起，并迅速蔓延开来。

“90后”是目标人群

初生的东莞长租公寓，多由旧厂房、旧宿舍或者开发商自持房源改建而来。标准化、温馨的特色装修、拎包入住是长租公寓的共同特点。但是，长租公寓运营的核心资本则是社群生活。

“长租公寓不仅提供的是一个居住空间，更是一个适合年轻人的社交平台。”曾任城市主场国际青年公寓执行董事CEO的杨树告诉记者，在他们的长租公寓里，倡导“这就是你的主场”，租客之间通过社交、聚会，彼此管理，营造更好的居住环境。

东莞长租公寓定位的受众人群主要是“90后”乃至“95后”，运营方对于租客年龄一般都会作出严格的规定，大多要求在35岁以下。如城市主场国际青年公寓在开业之初就明确了“四不”守则：不接受大龄超龄人士（38岁以上）入住；只允许租住本人入住；坚决不接受非正当职业人士租住；不接受三观不正者以及性格孤僻者入住。“这应该是年轻人互动交流的地方，并不适合老人小孩。”杨树统计，在“城市主场”里，90%都是90后，其中60%是95后。

2018年-2019年，市场快速成长期

彼时，作为新风口，多个“大玩家”进军长租公寓市场，试图从中分得一杯羹。

2017年11月，东莞本土巨头，东莞市属国企东实集团正式启动旗下“莞寓”品牌青年长租公寓东城汇众中心试点项目的改造装修工程。2018年6月，莞寓汇众中心项目正式对外招募，共184间房源，由于产品十分抢手，一开业就满租。

2017年12月28日，天宇网络与建行东莞分行达成战略合作。未来3年内，建行东莞分行将为天宇网络提供意向性支持人民币20亿元额度专项融资业务，打造“互联网+住房租赁+房产交易+金融”模式，而天宇网络则将在开发商自持房源、旧改房源、散租房源上为建行东莞分行提供不少于2万套房源。

2018年4月26日，碧桂园集团莞深区域长租公寓管理部与东实集团旗下东莞市安居建设投资有限公司签订战略合作协议。双方将通过资源共享、优势互补与创新经营模式，共同推动东莞住房租赁市场发展。2018年5月5日，碧家国际社区东莞首店——方程创意谷店开业。

随着房企、金融机构、国资、民间资本多方入局，2018年-2019年东莞长租公寓市场呈潮起之势。

那时，大家对于未来都充满信心。记者曾于2019年8月采访时任中天悦居长租公寓总监的郑颖华，他告诉记者：“中天悦居长租公寓现有3个项目——悦居·南城一店、悦居·南城二店和悦居·虎门店。两个新项目——悦居·松山湖店和悦居·联秤店预计明年推出。”

值得一提的是，由于长租公寓盈利方式单一，主要靠租金收益，导致投资回报周期较长，使得该市场迅速向国资、品牌房企集中，如莞寓、泊寓、碧家国际社区等。

需求+政策，助力东莞长租公寓市场发展

长租公寓在东莞兴起，一方面是时代发展的需要。东莞作为一个外来人口众多的城市，租赁市场一向活跃。在过去的几十年间，外来务工者们根据自身经济实力和实际工作情况，主要租住城中村农民房或者是城区、镇中心的商品房。而随着东莞的转型升级，东莞的外来人口构成发生了很大的变化。越来越多在东莞工作的人，对生活品质、居住环境有着更高的要求，这在“90后”中表现得尤为明显，相对于其他房屋，装修更时尚、强调社区文化、管理更人性化的长租公寓产品更受他们追捧。

另一方面也有政策的助推。2017年4月10日，东莞出台《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，让东莞房地产市场回归冷静。在“房子是用来住的、不是用来炒的”的大基调下，楼市的另一个细分市场——租赁市场迎来机会。

2017年12月24日，东莞市住房和城乡建设局发布关于征求《东莞市住房建设规划（2017-2020年）》和《东莞市住房体系建设实施意见》公众意见的通告，提出到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系，发展不少于10家的住房租赁企业，新增租赁住房有效供应不少于7.9万套；鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与“城中村”租赁住房微改造，实施专业化运行管理。

2018年1月16日，东莞市政府与建行广东省分行签署《培育和发展住房租赁市场战略合作框架协议》，在信息服务平台建设、住房租赁项目投融资、盘活公积金资产、现代租赁产业支持等方面通力合作。同时，东莞市住房和城乡建设局与建行东莞市分行签署《东莞市住房租赁管理平台建设合作协议》，未来五年，建行广东省分行将向东莞住房租赁市场参与主体提供至少3000亿元授信支持。

政府主导，金融支持，企业发力，东莞长租公寓市场快速发展。

2020年至今，风口过后各有悲欢

遗憾的是，三年疫情，叠加房地产市场深度调整，如今东莞长租公寓风口不再，市场也已物是人非。

碧桂园集团深莞惠区域相关负责人告诉记者：“长租公寓已经没做好多年了，目前是其他第三方接手在做。”

红璞公寓并入了魔方公寓，世联行的长租公寓业务折戟。红璞公寓西平店、红璞公寓银丰店皆变身成了魔方公寓西平地铁站店、魔方公寓银丰店。

“中天悦居青年长租公寓”公众号的更新停在了2020年4月1日这一天。

近日，记者来到南城沙苑市场，大门外“城市主场国际青年公寓”的招牌还在，里面的运营者却已变成了“有米公寓”。

有掉队的，自然也有“逆行者”。2024年4月2日，莞寓·长安振安中路店开业。截至目前，莞寓运营项目21个，房源布局东城、南城、莞城、万江、石龙、大岭山等镇街，管理房源近7000间。

经过多年发展，目前泊寓已布局东莞6个镇街（园区），运营项目包括南城769文创园1店、769文创园2店、新科店、步行街店，东坑金域广场店，莞城世博店，松山湖万汇云谷店，大朗松湖万科生活广场店，虎门城市之光店等。

并且，当前依然有人进场。2023年11月，南城保利欢乐大都汇公寓开放，这是保利在东莞首个开业经营的公寓项目。

纵观东莞长租公寓行业发展史，大刀阔斧的房企系长租公寓时代结束了，未来将以国企甚至政府为主导。根据东莞市住房和城乡建设局于2024年2月23日公布的《东莞市保障性租赁住房项目信息》，从2021年到2023年，东莞共规划建设了65715套保障性租赁住房，遍布东莞32镇街+两新区（松山湖、滨海湾）。根据政府工作报告，2024年东莞计划筹集保障性租赁住房2万套。

风口不再，繁华褪去，少了喧嚣与浮躁，东莞长租公寓市场也褪去了青涩，变得沉稳起来，行业也将继续平稳前行。