投入超500万元！深圳这个小区改造工程启动，每笔物业花费实时可查

3月7日上午，位于深圳市福田区景田社区的景鹏大厦小区楼层和大堂更新改造工程启动，该工程投入超过500万元。按照规划工期，120天后，小区居民将迎来面貌全新的家园。值得注意的是，近年来该小区通过业主委员会执行各项事务，实现了依法依规自主选聘物业管家、自管业主大会基本账户、共商共建小区环境的“自治自管”模式，此次改造工程正是小区充分享受自治管理带来的便利和成果。

位于深圳市福田区景田社区的景鹏大厦。

共商共建改造小区

据了解，景鹏大厦小区建于1997年，由4栋楼组成，1-3层为商业裙楼，4-32层为住宅，总户数约930户。

“小区建成至今已近30年，部分墙面老化，瓷砖脱落，存在诸多安全隐患。集体业主共同决定对小区实施更新、改造，业主委员会获得授权组织开展各项工作。”据景鹏大厦业主委员会主任师林介绍，此次改造范围包括小区的大堂和每栋住宅楼层的电梯间公共走廊墙面、地面更新等，工程面积约17500平方米，大约花费519万元，由业主共有资金中的物业专项维修基金承担。前期通过业主大会表决，由政府指定第三方评估造价机构核价和审批后，公开向社会招投标，选定施工单位，全过程公开、公平、合规。

小区业主展示小区改造方案意见征集投票记录。

“改造方案也是大伙儿投票选出来的。”业主林先生告诉记者，小区业主委员会成立之后，日常业务多在微信群交流，遇到居民提出意见，整合意见和反馈，按常规进行方案制定、业主大会投票表决，已陆续对小区楼道、地库消防设施、部分外墙进行修缮，居民对共有设施设备的更新改造决策参与度明显提高了，“和物业的沟通也畅通了不少”。

景鹏大厦楼层和大堂更新改造工程启动仪式。

共有资金账户实时可查

据介绍，景鹏大厦业主委员会于2018年成立，以业主委员会和业主大会为组织架构，业主大会授权业主委员会为执行组织。本届的业主委员会由5名正式成员和4名候补委员组成，他们来自不同职业背景，内部分工明确，分别负责小区公共财物、法务、工程维修等日常事务的组织协调。

据悉，经业主大会表决，该小区与原物业企业解聘后公开选聘了新的物业企业。自2021年3月1日起，该小区业主大会启动基本账户酬金制模式，物业服务工作接受全体业主监督。

监督的重点范围是对于小区集体物业设施和共有资金的权属和支配问题，这也是多年来城市住宅小区物业管理乱象的争议焦点。根据2020年3月1日修订的《深圳经济特区物业管理条例》，深圳率先在全国建立了业主大会备案制度，业主委员会依法向住房和建设部门提出申请，颁发统一社会信用代码证书，由此划定了业主委员会的市场主体属性，通过基本账户运行业主共有资金。

据介绍，该小区的业主共有资金由物业管理费、共有收益、物业专项维修基金、应摊费用和其他合法收入构成，其中公共收益部分来自公共区域的广告、停车费等渠道，每年预估上百万左右。

“我们所有的流程都围绕依法依规、公开透明这个原则展开。”师林说，小区不仅会定期在小区公示栏公开各项收支情况，还实现了住建基金中心、业主、银行的三方数据共享，所有居民均可通过深圳市住建局微信公众号公共信息平台，查询该小区每一笔共有资金账户的资金流动情况。

景鹏大厦业主大会公示栏。

“不论是工程、物业管理佣金的支出，还是电梯广告、停车费等的公共收入，我们都可以实时查阅，即时提出疑问。”业主林先生向记者展示该小区共有资金基本账户资金流动明细时说。

业主展示小区业主共有资金基本账户。

深圳市风范和谐社区促进中心理事会孙海峰理事认为，“酬金制的物业服务模式下，业主可以把好共有资金的钱袋子，确保每一分物业费和共有收益进入小区业主大会基本账户，资金用途公开透明，且遵循了业主的共同意志，而物业在其中只需专注于自身的服务角色，按合同约定履行相应的服务内容，各项权责清晰，管理高效且保障了业主的各项权益。”

业主自治+专业服务+监督管理

“业主自治的主要特征是物业管理费和业主共有设备更新、共有资金的使用是否由全体业主共同决定。”深圳物业管理学会副会长曹长兴认为，景鹏大厦业主委员会在社区党委的指导下，依法依规推动业主大会的决议进行小区改造和日常管理，属于业主决策、业委会执行的群众自治模式，实现了收益人与所有人一致性的良性发展。不过与此同时，曹长兴也提出，“自治不是没有边界，也要注意到资源的不足和专业性的缺失可能导致自治的失序问题。”

记者了解到，为了确保业主共有资金管理的合理性、公开性、透明性，该小区业主委员会在保证自身成员专业性的前提下，还聘请了专业的执行秘书、财务会计和法律顾问，具体负责业主委员会日常事务和财务工作依法依规运行，并在社区党委的监督下选定了第三方独立审计机构对业主大会的财务进行合规性审查。

“许多业主十分关心自己的家园建设，但由于缺乏专业的管理知识和实践经验，难以参与其中。”景田社区党委书记龚鹏说道，当前对于业主委员会组织运行的有效性、专业性和规范性的保障体系仍然在发展中，“我们也在寻求多方合力，探索业主自治+专业服务+监督管理的模式，同时增强业主自我管理的参与感和规范性，让业主自治自管从自转变成公转。”