勇担重任 安居建业以创新路径服务深圳“三保一防”

两年时间盘活19个项目、覆盖2.3万业主、服务面积超420万平方米……这是成立两年多来，深圳市安居建业投资运营有限公司（以下简称“安居建业”）助力“三保一防”（即“保交楼、保民生、保稳定”和防范化解房地产领域风险）工作的“成绩单”。

作为特殊资产投资运营综合服务平台，成立两年多来，安居建业秉持初心，不负“化解风险，合作共赢，创造真实价值，护航美好生活”的使命，通过发挥创新能力与专业优势，整合各方资源，坚定落实“保交楼”工作，助力深圳涉险房地产项目“三保一防”任务的顺利推进，服务深圳发展大局，确保民生权益，有效维护社会稳定，保障国有资产安全。

塘城NEXT TOWN效果图。

勇担重任

创新纾困模式

近年来，部分房地产企业因销售回款不畅、新增融资受阻，资金链、债务出现问题，导致部分已售商品住宅项目停工或逾期交付。稳定房地产市场对于全方位守住安全底线至关重要。房地产市场规模大、产业链长、影响面广，在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中，都占有相当高的份额，对于金融系统稳定和风险防范具有重要影响。市场预期对于房地产市场的重要性不言而喻，如果延迟交付时有发生，购房者观望市场，房企拿地过于谨慎，市场将难以进入良性循环，打击市场信心。

信心比黄金更重要。“保交楼”对稳市场和信心恢复意义重大。“保交楼”是兜住兜牢民生底线，是稳定楼市的基础。

在面对市场变化中，如何兜住兜牢民生底线，做好“保交楼”工作、稳定楼市基础，各地政府各出高招，不少国企、地方城投公司都以不同方式为涉险房企纾困，采用的方式既有提供流动性支持、收购、接盘项目开发，也有入股公司进行“混改”以及成立纾困基金等。深圳一直是改革开放的先行示范者，在“三保一防”工作上，深圳也走出了一条有别于传统纾困模式的新路径。

2022年1月21日，由深圳人才安居、深圳特区建工、深业集团、万科共同出资的安居建业正式成立。作为深圳市政府为房地产业纾困解难、化解房地产行业风险而成立的市属国有房地产平台公司，安居建业以市场化、法治化、保本微利为原则，遵照依法合规、风险可控、商业可持续准则，防范化解房地产领域风险，充分发挥“国资身份＋市场化运作”叠加优势，在政策、体制、机制、人才、管理及技术等方面先行先试。

“有别于传统的收并购，安居建业的业务模式算得上行业发展到现在一种特殊的存在，因为每个项目的处理方式并不一样，有的提供现场协调和工程管控，有的提供资金监管，有的提供债务重组，有的则需要自己下场操刀。”一位对安居建业运营模式较为熟悉的知情人士透露。

作为纾困平台，成立两年多的安居建业身上有着“深圳速度”的基因，创新了地产资产受托、不良债权盘活、不动产投资、问题企业纾困、企业重组咨询、股权投资等多种业务模式，用“金融+地产”相融合的专业能力，已成功盘活19个涉险项目，涉及城市地标项目投资开发、大片区城市更新改造、城市级片区统筹开发等多种项目类型，操盘、参与监管及服务项目面积超420万平方米，化解了涉险项目的系统性风险，确保民生权益，有效维护社会稳定，保障国有资产安全。

深圳湾超级总部基地B塔项目效果图。

精准发力“保交楼”

助力居民安居乐业

房地产市场的稳定不仅关乎众多房企和上下游企业的未来发展，更关系到广大购房家庭的安居乐业。

每一个房地产开发项目关联广大购房者多年改善居住条件的期盼，购房款可能来自全家甚至几辈人的积攒。让购房者按时拿到钥匙，住进新房是最大的民生。一个个项目背后，是成千上万业主的殷切期盼。

2022年9月，安居建业首次公开亮相。彼时，益田集团在深开发的项目御龙天地发布公告称，引入安居建业进行合作，安居建业接受益田集团委托，在不改变项目开发主体的前提下，为项目提供工程管控至交付服务全过程全方位管理支持服务，为项目顺利交楼助力。

御龙天地是深圳市首批重点城市更新项目，原为深圳木头龙旧改，整个旧改拆迁周期长达十余年，是深圳旧村改造中一块典型的“硬骨头”。

御龙天地项目是安居建业“保交楼”的一个典型案例，像这样的开发商企业经营遇到压力，但项目仍旧在售的楼盘，在纾困过程中，安居建业没有改变项目开发主体，也并未对项目进行注资、控股等操作，而是输出管理和监督，对包括预售资金在内的财务、工程、营销等各个方面进行封闭监管，但不干预企业的管理，也不干预项目的运营，全程最重要的是在各个环节中起到“监督员”的角色作用，推动项目如期、保质、保量交付，以实际行动兑现“保交楼、保民生、保稳定”，维护购房群众合法权益。

这样的“管理输出”合作模式，安居建业还在岁宝壹品等其他几个纾困项目上得以体现。

同时，安居建业还与区属国资企业共同成立合资公司介入涉险项目。

2023年4月，由安居建业与深圳市福田投资控股有限公司联合成立的深圳市福田安城投资运营有限责任公司正式进入佳园项目（推广名：天宸），为该项目提供多维度的支持及服务，助力项目更高品质运营。2023年12月，佳园项目（推广名：天宸）顺利完成回迁房集中交付。

早在2022年6月，安居建业已与深圳市龙岗区城投置地开发有限公司联合成立深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司，为恒大在龙岗的城市之光、锦苑、深汇大厦及都会广场4个项目提供从工程建设到竣工交付的全过程支持及服务，为保交楼工作保驾护航。随后，四个项目陆续完成交付。

截至2023年12月，安居建业“保交楼”项目覆盖约2.3万业主，有力保障民生权益，有效维护社会稳定。

因项目施策

助力行业平稳发展

房地产行业作为国民经济的重要组成部分，受部分房企债务风险、市场预期减弱等影响而进入深度调整期。在“保交楼”工作推进中，涉险项目的复工复产，首当其冲要面临两道“关卡”：项目筹资难题、债务纠纷处置问题。

为应对这两道“关卡”，安居建业的做法是因项目施策。针对各涉险项目在经济结构转型升级过程中，生产经营、流动性方面出现的困难，灵活运用以“国资身份+市场化运作”叠加优势，对问题企业和项目通过债务重组、资产重组、代建代管、资金共管和资本运作等方式，助力企业修复资产负债表、恢复“造血”功能，优化资源配置，提升存量低效资产价值。

一方面，安居建业保资产、筹资金，为项目复工建设“输血造血”。2022年11月，安居建业附属公司摘得原属于恒大旗下的南山深湾片区的T208-0054宗地（恒大深圳湾总部地块），简称为深圳湾超级总部B塔项目。据熟知此次交易的业内相关人士透露，该项目被恒大进行了多次抵押，且该项目具有42米超深基坑，项目停工后存在重大安全隐患。在多次摸排洽谈后，安居建业联合兴业银行创新“不良项目资产包并购模式”盘活该项目。作为深圳代表性纾困项目，深圳湾超级总部B塔项目已于2023年7月复工，将对标国际，以湾区国际科技金融中心为定位，打造粤港澳大湾区超级塔标杆，建成后，将与A塔、C塔等多座超高层、高层建筑共同构建世界级滨海城市的天际线。

上述业内相关人士还透露，深圳湾超级总部B塔项目作为超总基地超高层地标建筑之一，是深圳市政府的重点关注项目，它的如期开工充分体现了安居建业“国资身份+市场化运作”叠加优势，解决城市重大安全隐患，保障国有资产安全，对促进深圳房地产行业平稳发展具有重要的经济效益和社会效益。

另一方面，安居建业采用“善意第三人”模式，通过价值提升、风险防范与隔离、存量债权重组等方法盘活项目。2023年12月，安居建业首发战略作品——位于龙华上塘的塘城NEXT TOWN正式对外发布。这是安居建业首个从产品设计优化到建设销售全流程操盘的项目，也是安居建业联合东方资产、长城资产共创“善意第三人”模式共同盘活的项目。

据一位对此次合作颇为了解的业内人士分享，该项目当时面临着土地被收回的情况，安居建业通过盘活项目，化解了接近170亿元的存量债权，并对合作项目规划设计、工程建设、营销销售、运营管理、资金监管等各环节全程专业把控。同时，安居建业结合项目少有的集“高铁+地铁+产+商+城+居一体化”资源，将其打造成为聚合“垂直交通场景、公共空间场景、邻里社交场景、艺术商业场景、都会办公场景”的一座TOD5.0版生态综合体大城，最大化提升项目价值。

两年多以来，安居建业已成功盘活多个出险房企的涉险项目，化解了涉险项目的系统性风险，确保民生权益，有效维护社会稳定，保障国有资产安全。

有业内人士指出，随着行业调整进入“深水区”，房地产发展新模式也面临着重新构建，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策，安居建业的发展模式为地产行业转型发展提供了良好的“样本”。

可见，安居建业躬身入局，并不仅仅是为市场托底、为行业纾困，其更大的决心是服务深圳发展大局，与民生共美好，有效化解涉险项目安全隐患，助力居民安居乐业；与城市共发展，有力维护城市发展形象，实现防风险、稳投资与促发展的多赢成果；与行业共繁荣，为房地产行业的创新与转型，提供了新的思路和实践案例，促进了房地产行业的健康发展，也推动了地产与金融等相关行业的协同发展。

编辑 秦天 审读 吴剑林 二审 王雯 三审 甘霖