9月20日傍晚，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，对广州住房限购政策实施区域范围，非户籍人口首套房购置纳税社保年限，以及二手房增值税征免年限等进行了优化调整。

在广州之前，南京、郑州、武汉等11个城市已经对原有限购政策进行了优化，由于广州是最早推动调整限购政策的一线城市，因此多位业内人士均认为，此次调整具有明显的信号意义，贯彻并顺应了政策导向，有望促进市场良性循环。同时广州并非放开全部区域限购，有分析人士指出，这体现出近年来对于房地产市场“因地制宜”的要求。

部分区域不再限购

体现有所作为有所不为

“在新的形势下，不管是供求关系，房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化，这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前的住房政策调整，表明此前以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策都已不再适用。

记者注意到，在此次新政出台前，广州的黄埔、番禺、花都等地执行的购房政策与越秀、天河等中心城区相同，均为非户籍人口首套房购置纳税社保需满5年，而此次调整后，这几个区域不再执行非户籍限购政策。

相比原先较为统一的限购政策，如今政策优化后变得更加因地制宜。

李宇嘉认为，越秀等中心四城区，住房供应弹性小，增量供应少，以存量为主，且就业集中、需求量大，因而坚持了限购政策，而白云作为通勤便利、新广州人置业的次外围区，其靠近中心区且供应较少的部分区域也沿袭了限购政策。

而对于更远的南沙，李宇嘉认为，该区域旨在打造大湾区创业创新、宜居宜业平台，尽管去年来销售量下跌，库存周期较长，但也仍然限购，这表明该区域正在去房地产依赖，为产业和人才集聚创造条件。

两项“5改2”

有助促进良性循环

新政的另一大亮点是，非户籍人口首套房购置纳税社保年限和二手房增值税征免年限，均从5年调整回2年。

2021年4月，广州调整楼市政策，将除花都从化以外9个城区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，当时有分析指出，该政策对于抑制二手房交易过热，打击投机炒房行为起到了明显效果。而非户籍人口的纳税社保年限的上一次调整则发生在2017年3月，当时将原本的3年增加到5年。

这也意味着本轮政策调整后，广州的楼市限购政策更加宽松。

“从政策本身来讲，降低了购房成本，满足了实际的合理住房消费需求。”易居研究院研究总监严跃进指出，相对宽松的新政让二手房房源的流通成本降低，有助于原业主“卖一买一”并加快改善型需求。

在李宇嘉看来，这些政策的调整，旨在促进商品房流通和循环，更好地满足新市民、年轻人、外来人口扎根广州的需求。“目前，各大城市住房需求转向改善型需求，广州的换房需求也比较突出，但同时，我市外来人口规模大，数量超过1000万，刚需规模也较大，呈现出刚需和改善齐头并进的态势。”他认为，增值税免征期“5年改2年”的目的，就是为了降低交易环节成本，促进“卖一买一”的顺畅，既满足刚需，也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。

贯彻“房住不炒”

供需两端同步发力

“限购本身对房地产行业的作用已经弱化，取消限购可以更好让有自住需求的购房者入场，回归房地产的居住属性，保障楼市合理的购房需求。”58安居客研究院院长张波说。

不过李宇嘉指出，此次新政基调依旧坚持房住不炒，“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，供需两端同步发力。

除限购措施外，此次新政还提出加大保障性住房建设和供给。李宇嘉认为，这表明在需求端释放潜力购买力的同时，以供给适应需求，以需求牵引供给，让供求保持稳定和平衡，避免行业和市场大起大落，并有助于加快解决部分群体住房困难。

在“认房不认贷”等政策调整后，广州房地产市场，特别是在售一手楼盘看房客有所增加，呈现出一定程度的回暖趋势，不过由于网签的滞后性，目前这种回暖趋势尚未完全体现在住房成交量上，市场形势仍有待进一步观察。

综合来看，李宇嘉认为，房地产市场迫切需要发布新的政策以提振市场情绪，避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环，缓解过快下行的局面，防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累。“此次一揽子政策更意在托底，稳定市场情绪，避免大幅下行，预计年内剩余4个月，广州商品房市场会逐渐转入到探底企稳的走势。”

（原标题《广州楼市限购政策优化，业内：有助促进市场供需良性循环》）

编辑 葛墨含 审读 刘春生 二审 关越 三审 王越胜