建设成更有活力、更多元、更宜居的新型社区才是城中村的未来。

6月7日、7月3日，深圳市发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，新规都将于8月1日正式实施。其中，《深圳市保障性租赁住房管理办法》规定，保障性租赁住房的出租对象包括符合条件的新市民、青年人及各类人才。

深圳龙华区元芬新村改造后的微棠楼栋

2022年深圳全市常住人口1766万，常住人口平均年龄32.5岁，是名副其实的“青春之城”。作为土地资源紧缺、人口净流入的超大城市，为更好满足新市民、青年人的住房需求，深圳因地制宜，把城中村改造作为全周期保障性住房建设的一项重点工作。

今年25岁的山西姑娘胡文竞在深圳工作了3年多，工作单位在罗湖区，住在40分钟地铁车程外的龙华区元芬新村。元芬新村曾经是典型的城中村，如今新村内有部分居民楼已被改造成为微棠公寓。胡文竞租住其中一个单间，在不到20平方米的小房间里，床、衣柜、置物架，独立卫生间配洗衣机、洗面盆，还有电磁炉，可谓样样俱全。小胡很喜欢这个温馨小家。

2023年2月，深圳市市长覃伟中在作2023年政府工作报告时说：“我们要尽最大努力帮助新市民等群体缓解住房困难，让大家更有盼头、更加安居乐业。”

“统租城中村是深圳多渠道统筹公共住房供应的重大创新，践行了国家提出的超大特大城市稳步推进城中村改造相关政策，也是住房资源存量盘活的重要渠道。”广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

“人多地少”

走在任何一条深圳街口，几乎都能看到现代化的大楼与老旧低矮的楼群交错。

在2019年出版的《奇迹城市：深圳城市治理40年》一书中，深圳大学政府管理学院党委书记、全球特大型城市治理研究院执行院长陈文等作者详细追溯了“深圳特色”城中村的由来。

伴随改革开放的脚步，深圳走上快速城镇化道路，很多村集体和村民选择“耕种”一种新“经济作物”——楼。在“耕楼”热潮中，“三天建一层”不再是神话，一栋栋村民自建楼拔地而起。这些楼聚集成“村”，散落在深圳各主要行政区，让新市民、青年人能在工作地附近找到廉价住处，无需受长途通勤之苦，实现一定程度的“职住平衡”。

深圳城中村量大面广。据《经济日报》报道，深圳市城中村共有住房约540万套（间）、约2亿平方米，占全市租赁住房比例超过60%。

“城中村是历史原因造成的廉租房现象，它的存在提升了城市活力。”微棠公寓的建设运营方——深圳愿景微棠商业管理有限公司（以下简称“微棠”）相关负责人告诉记者。

虽然与北上广并列为一线城市，但深圳“人多地少”——面积仅1997平方公里，与许多二线城市动辄七八千平方公里的面积相比，差距甚大。深圳可开发土地少，使得近20年房价一直在上升。高房价增加了企业运营成本，也抬高了人才留深成本。2021年，深圳出台二手房指导价，严控房地产价格过快上涨。

目前，深圳人房屋自有率为23.7%，有近73%的人租房生活。对深圳而言，城中村是保租房增加供给的重点规划区域。“其实旧改已经做了很多年，早期推倒城中村房屋后，重建的商品房往往豪宅化、大面积，缺少小户型，可容纳人口数量比城中村少很多。”微棠相关负责人认为，“建设成更有活力、更多元、更宜居的新型社区才是城中村的未来。”

2019年3月，深圳市印发《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》（以下简称“规划”）。深圳提出通过微改造方式，增加城中村必要的公共空间与配套设施，并规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

“规划”当时已提出，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务；鼓励有社会责任感、有实力的大型企业，不以追求利润为目的，积极参与城中村综合整治以及综合整治后物业的统一经营管理，确保城中村的可持续发展。

2022年10月，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，提出将加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保租房和老旧小区改造的支持力度。

各种信号表明，深圳未来保障性住房比例会进一步提高。“6月7日、7月3日发布的四个法规，是一个里程碑式的节点。”深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫表示，四个法规的出台，意味着深圳与国家住房保障体系全面接轨。四个办法的保障对象更精准，明确针对中低收入群体，其中包括户籍中低收入群体和新市民、新青年群体，政策规定也更精细。

元芬样板

6月中旬，记者来到位于深圳龙华区大浪街道元芬新村内的微棠公寓。夏日阳光下，公寓楼体色彩明快、街道干净整洁。

“我3年前从深圳大学毕业，工作后一直住这里，这几年社区环境和生活便捷度一直在提升，地铁开通后交通也更方便。”胡文竞告诉记者。

元芬新村占地约10万平方米，毗邻深圳地铁6号线元芬站和4号线龙胜站，距最近的商业中心不到3公里。据社区提供的最新数据，目前社区常住居民约1.5万人、户籍人口565人。

过去的元芬新村，楼栋缺乏系统规划，楼体破腐陈旧，结构开裂，基础设施落后，环境脏乱，水电缺口较大，无消防安防等安保系统，缺少便利性生活服务。

2018年，经当地街道社区牵线，微棠被引入元芬新村，采取整村统租改造为长租社区的方式，以市场化力量参与当地城中村整体规划及综合整治改造。

“城中村的本质是低效住宅，但其体量大，做长租公寓、保租房具有天然优势，能带来规模效应。”微棠相关负责人说，“业主放心将房子委托给我们进行管理，主要有两方面原因：一是他们比较省心，由我们来承担管理职责；二是我们投入资金对其楼栋进行微改造微更新，从消防、安防、楼宇结构到户内设施配套等层面系统都有提升。”

微棠聚焦青年公寓特点，秉持“在不影响房屋结构基础上优化户型”的原则，弱化独立厨房、客厅等使用率较低的空间，在公共区域配置服务设施，提升社区居住体验。

目前，微棠公寓的房型有开间、一居、两居、三居、Loft公寓（小户型、高举架）等，租金根据房型、采光、位置等调整。

龙华区和大浪街道都向元芬社区改造倾斜资源，政府主导、社区协同、企业运营，元芬新村—微棠公寓的成功改造和后期运营，为深圳城中村改造为品质化租赁社区提供了样本，该项目被写入龙华区“十四五”规划。

“2021年下半年，我们带着城中村改造的‘元芬经验’走出元芬，实现了从1到10的扩大。”微棠相关负责人说。

2023年2月10日，由深圳市人才安居集团持股51%、愿景集团持股49%、注册资本20亿元成立的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司（以下简称“安居微棠”）揭牌。

安居微棠定位为深圳市城中村租赁住房社区运营服务商，以“微利可持续、全链条服务”为经营理念，通过开展城中村保障性住房品质化改造提升，破解城中村公共配套设施不足问题，消除城中村房屋安全、消防安全、用电安全等重大安全隐患，持续提升城中村居住环境品质。企业发挥国企低成本融资和市场经验丰富的双重优势，重点为“20+8”等重点产业（以先进制造业为主体的20个战略性新兴产业集群、前瞻布局的8大未来产业）就业的新市民提供“小户型、高品质、低租金、全智能”的保障性租赁住房。深圳市住房和建设局相关负责人介绍，2023年，全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），接近全市城中村租赁住房总量的1%。实施城中村保障性住房规模化品质化改造提升，就是要更好解决来深建设者住房问题，让他们住得起、住得好、住得安全。

4月2日，深圳市龙华区元芬村，青年公寓住户在社区增设的健身房锻炼（毛思倩/摄）

社区体验

在元芬新村内，本刊记者逛了生鲜超市、蜜雪冰城、古茗等年轻人喜爱的商铺，还体验了自习室、健身房和服务中心的多项服务。租户有任何诉求，可以通过微棠App一键报单，智能客服24小时在线。

“平时下班不想做饭了，就去社区食堂吃，除了一般的大锅菜，还有麻辣香锅、小火锅、小龙虾等小锅小炒，微棠住户打九折，一顿饭也就十几块钱。周末或晚上要加班的时候，自己在房间感觉提不起精神，我就去自习室工作，那儿氛围好，工作效率更高。”胡文竞说。

据微棠相关负责人介绍，微棠社区是典型的适宜新市民和青年的设计格局。住户平均年龄26岁，18-30岁的占比70%。房租占住户收入比平均为17%，74%的住户以地铁通行方式为主，82%的住户是上班族。

为培养住户归属感，社区经常组织插花、做手机壳等诸多周末休闲活动，还会在毕业季组织政策宣讲、人才引进、就业培训和心理咨询等公益活动。住户们自发组织了飞盘、羽毛球、篮球等活动小组，30%以上的住户在社区居住期间扩大了社交面。

“住在微棠，其实有种依然身处大学校园的感觉。”胡文竞说。

健身小组的一名组织者小唐，刚来微棠时体重90公斤，靠健身减肥到70公斤，并因健身分享积累了粉丝，后来创业做健身类自媒体，挣到了人生“第一桶金”。

“这里是很多人来深圳的第一站，第一个落脚点好不好，对他们后续在城市的发展十分关键。”微棠相关负责人说，“深圳制造业占GDP比重超过30%。如今，深圳也面临产业转型，提出‘工业上楼、人才进村’，就是为进一步吸引人才流入，增加就业创造机会。对制造业，城中村为劳动密集型企业降低了用工成本，有助于防止产业空心化；对服务业，城中村为大量中低端产业劳动力提供了廉价住所，降低了他们的生活成本。在这些大背景下，保留低成本居住空间必须且非常重要。”

微利可持续

改造后的城中村变身青年公寓，房租会不会上涨是租户最关心的问题。

根据深圳市政府网站，深圳市保障性租赁住房租金标准为：政府组织配租的房源租金延续原人才住房的租金标准，按照同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的60%确定；社会主体出租的房源租金，按照不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的90%确定。

如果保持租金不涨，投入巨资对社区升级改造的企业收益何来？

深圳市公寓租赁行业协会会长甘伟分析，对企业来说，收益来自围绕租赁这一核心，提供更多、更广、更多元的服务。“比如，增加租客生活化的商业、餐饮配套，就能产生收益，这需要项目企业对商业具有一体化规划和运营能力。”甘伟说。

打造独具特色的社区，成为安居微棠“微利可持续”发展的重点。

据微棠相关负责人介绍，改造微棠公寓后这几年，通过打造特色街区，统一规划更新业态，对社区商铺进行了多轮整体提升。如今，便利店、药店、超市等同业态店铺各有特色，商铺类型更加丰富，与租客的需求更加契合。

“目前，我们的租金收益占比约70%，未来希望降到60%以下，非租金收益占到40%以上。电梯广告、零食柜、有偿打印机、烘干机等项目还在持续提升服务，未来这些项目都可能产生租金外收益。”微棠相关负责人说。

“让城市留住记忆，让青年住有宜居。深圳城中村改造，贯彻落实了国家对于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的决策部署，实现了‘稳租金、稳预期’发展目标，同时高度契合城中村安全隐患整治和提高城市住房保障能力的需求，既提供了高品质、低成本的居住空间，减轻了外来人员的住房压力，又形成了人才集聚效应，造就了特色化人才社区，实现了多方共赢。” 安居微棠住房租赁投资控股有限公司运营副总经理王洁舒告诉记者。

（原标题《深圳：城中村焕新》）

编辑 周梦璇 审读 吴剑林 二审 张克 三审 张露锋