南方观察｜住有宜居的深圳方法论

“如果在深圳可以有一套自己的房子，那是一件多么幸福的事。”

对于很多来到深圳打拼的年轻人来说，在繁华的都市里一套自己的房子，就如同在汪洋大海里有一方属于自己的港湾。

受制于现实原因和历史原因，在高昂的房价面前，很多年轻人不得不“望房兴叹”。

如何让年轻人不再“为房所困”？深圳一直都在努力。

今天，让我们慢慢“剥洋葱”，细细拆解住有宜居背后的深圳方法论。

一

深圳只有不到2000平方公里的土地，实际管理人口超2000万。人多地少，是深圳的真实境况。

但就在这样一个土地资源极为紧张的地方，深圳却拿出了极大的诚意和魄力，下决心破解超大城市的住房困局，努力解决新市民青年人住房需求。

“十四五”以来，深圳以政府统筹、市场参与的思路，加大保障性住房建设筹集力度，降低居住成本，提升居住品质，满足新市民、青年人住房需求，让市民群众获得感、幸福感、安全感全面提升，优化营商环境，增强“双招双引”优势，促进产业发展，逐步构建乐居宜业的幸福家园。

“十四五”规划以供给侧结构性改革为主线，以共生发展、共筑未来为思路，制定“保基本、广覆盖、促宜居”住房发展总体目标，提出建设筹集保障性住房54万套（间）目标。

近期，按照“按需定建”的原则，深圳进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设和筹集保障性住房原目标54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房，以更好解决新市民、青年人的住房问题。调整后的任务目标，包括公共租赁住房6万套、保障性租赁住房60万套（间）、共有产权住房8万套。

截至2022年底，全市已完成建设筹集30.62万套（间），完成率41.4%。其中，公共租赁住房完成3.41万套（间），完成率56.8%；保障性租赁住房完成22.5万套（间），完成率37.5%；共有产权住房完成4.71万套（间），完成率58.9%。

二

在一些人的印象里，公租房等都分布在城市的郊区等偏远地带，人烟稀少，交通不便，各种配套设施都跟不上。

深圳并不是这样。在保障性住房建设方面，深圳市委、市政府在深入研究谋划后，创新提出“四跟”发展战略。

所谓“四跟”发展战略，指的是保障性住房“跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走”的“四跟”发展战略，在产业集聚、就业集中的产业园区安排配建，将自来水厂、公交场站等空间复合利用综合开发，在城际铁路、地铁等轨道交通沿线布局建设，通过盘活城中村、闲置和低效利用的存量土地和存量房源，实现土地资源的集约利用，切实加大保障性住房建设筹集力度。

这种政策设计体现出了以人为本的发展理念。毕竟，建设保障性住房并不是为了完成上级指标任务，一建了之。其背后，承载的是成千上万青年来深奋斗者的青春热血和幸福生活。

在这样的政策设计下，各类保障性住房和写字楼、产业园区、轨道交通等紧密相连，可以在最大程度上缩减居住者的通勤时间，为其生活提供便利。

也许有人会问，在这些核心地段，搞高强度的房地产开发，直接卖地赚钱，难道不香吗？

深圳明白，很多问题不能只算经济账，而应该算大账，算总账。

如果年轻人因为高昂的房价而选择躺平，企业家投资者因为高昂的成本而另择他处，那深圳将失去的更多。

着眼于将来，着眼于可持续发展，这是深圳提出“四跟”发展战略的政策出发点。其背后，也是深圳的大局观念和全局意识。

三

住有宜居这个词，不过短短四个字。

但细究之，可将其拆解成两个维度去理解。一个维度是指要有住的地方，一个维度是指还要住得舒服，住得有品质。

对此，深圳承诺，要实现保障性住房高品质、多户型、便捷化、可持续。

所谓高品质，即明确保障性住房建设标准。项目设计遵循因地制宜、经济实用、绿色健康、智慧人文的原则，执行相关建筑设计规范，满足绿色建筑、海绵城市、无障碍设计等要求；全面采用装配式建筑，推广智能建造、装配式装修、绿色建材和集成化模块化建筑部品，打造“绿色、健康、智能”的新一代成品住宅。完善配套生活服务设施。新建保障性住房项目应当按照《深圳市城市规划标准与准则》配置文化娱乐、体育、社康中心、养老、托幼等设施，并按照完整居住社区建设标准完善周边基本公共服务、便民商业服务、市政基础等设施。突出人性化设计。配套生活服务设施除满足一般居住使用要求外，还兼顾新市民、青年人等群体的使用要求。以城中村保障性住房规模化品质化改造提升项目为例，改造实施主体对城中村原有户型予以优化和全新改造，拆除独立厨房、客厅等青年人使用率较低的个人空间，并在公共区域配置公共厨房等设施满足低频使用需求，配齐青年人喜好的家具家电、公共配套、装修装饰，提升居住体验。

所谓多户型，即市建设筹集的保障性住房，公共租赁住房户型建筑面积以60平方米以下为主，保障性租赁住房户型建筑面积以70平方米以下的小户型为主，共有产权住房户型建筑面积以90平方米以下为主。目前，市住房建设局正在制定《深圳市保障性住房建设标准》《深圳市保障性住房装饰装修标准》和《深圳市城中村住房规模化租赁改造技术指引》等文件，将针对家庭人数、年龄结构、生活模式等差异化使用需求，进一步细化上述三类保障性住房的户型面积、层高要求、平面布置、装修标准、无障碍设施和适老化设施等具体要求。以保障性租赁住房为例，户型建筑面积包含35㎡、50㎡、60㎡、70㎡等，并对套内建筑面积，卧室、厨房等各功能空间最小使用面积进行了规定，将打造选择多、品质高、更舒适的保障性住房，切实提升入住家庭的幸福感、获得感。

所谓便捷化。即按照“四个渠道”“三个结合”的思路，即围绕“20+20”产业集群、轨道交通站点、20大重点区域和市、区中心片区，结合“山海连城”计划、“城市第六立面”行动和“三宜小村”创建，全力推进保障性住房建设筹集工作，并统筹做好教育、医疗、交通等设施用地的规划布局，促进产城融合、职住平衡。

四

截至2022年底，深圳已供应保障性住房65.1万套（间），覆盖了约150万人。

在深圳的保障性住房建设计划里，2021—2027年，深圳将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间）。

随着新增建设筹集的100万套（间）保障性住房逐步供应，保障性住房将覆盖约350万-400万人。预计到2035年，深圳保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。

如此宏大的建设计划，体现了深圳的雄心壮志。

当然，深圳保障性住房建设，不仅是极富魄力的现实之举，也是保障性住房建设筹集思路的转变与创新。

这是因为，深圳亟待全面扭转原有过度依赖新供用地建设的思路，通过盘活存量用地、存量用房资源，以政府统筹、市场参与为原则，以建设与筹集并重为思路，以国有企事业闲置用地建设、“工业上楼配建”、城中村保障性住房规模化品质化改造提升、非居住房屋改建为手段，全力推动保障性住房建设筹集。

未来，深圳将通过六类十五种渠道加大保障性住房建设筹集力度。

比如，推动自有存量土地建设保障性租赁住房：通过在深圳市保障性租赁住房建设工作专班统筹协调，充分利用各国有企事业低效自有用地，按照“集约高效、互利共赢、宝地宝用”的原则，调动企业积极性，统筹推动市政基础设施改造升级和保障性租赁住房建设。

又如，以城中村保障性住房规模化品质化改造提升作为筹集工作突破口：按照“四个渠道、三个结合”的思路全面推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升工作。

四个渠道：紧密围绕“20+20”产业集聚区、轨道交通站点、20大重点片区和市区级中心片区，开展其周边城中村保障性住房规模化品质化改造提升。

三个结合：结合“山海连城”计划、房屋第六立面优化、“三宜小村”创建，开展城中村综合整治。加大“工业上楼”配建保障性住房力度：紧密结合未来五年每年建设不少于2000万平方米“工业上楼”厂房空间的工作部署，加大、加快推动“工业上楼”配套建设保障性住房工作，出台符合“工业上楼”需要的住房保障政策，为制造业强市战略提供有力支撑。

再如，多主体供给，发挥国企示范引领作用。坚持“有效市场”和“有为政府”相结合，形成由政府部门、房地产开发企业、住房租赁经营机构、人才住房专营机构和各类金融机构为主体的保障性住房多主体供给模式。

与此同时，充分发挥国有企业主力军作用，进一步整合土地、资金、专业力量等各方资源，合力建设3万套保障性租赁住房。按照“市区分工、职住平衡”的原则，全面推进各国有企事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房，谋划生成20个重大项目，明确时间表和路线图，科学合理推进保障性租赁住房建设计划。

五

许多年前，“来了就是深圳人”的口号享誉全国。

当初，正是五湖四海的人才汇聚，形成了“孔雀东南飞”的盛景，才使得深圳实现由一个落后的边陲小镇到具有全球影响力的国际化大都市的历史性跨越。

如今，深圳正为下一个四十年的繁荣发展谋篇布局。

如何从“来了就是深圳人”升华为“这里就是我家”？这一愿景生动而又直观地记录了人们对深圳高质量发展的强烈愿望和要求，反映着深圳发展理念的进阶与前行，标注着先行示范区的质感和温度。

我们，拭目以待。

（原标题《南方观察｜住有宜居的深圳方法论 》）

编辑 高原 审读 吴剑林 二审 周梦璇 三审 詹婉容