深政观察 | 低至3.5折！好项目在深圳不仅有地，而且还很便宜

北上广深一线城市经济2020半年报日前纷纷出炉，深圳凭借正0.1的增速在四个城市中率先转正，走出了一条亮眼的V型曲线。其中，工业生产的加快恢复和固定资产投资的大力拉动，成为深圳正增长背后的重要支撑。

而无论是重大产业的布局还是重大项目的落地，核心都离不开——地。这也是记者长期以来关注深圳产业用地的初衷所在。因为土地用途，在一定程度上决定了一座城市的发展方向。

7月30日下午，深圳召开了一次围绕“产业用地”的新闻采访会，介绍深圳近年来产业用地、地价水平等情况。

记者在这次会上获悉，近年来，通过一系列精准的土地政策和大力度的土地整备措施，深圳不仅有底气频频强力回应外界关于深圳土地紧张的质疑，承诺凡是符合深圳产业发展方向的重大项目“全部有地可落”，而且，通过标定地价的实施，深圳重点产业和总部项目还能分别按照市场地价的35%和70%享受优惠，使企业用地成本在特大城市中都处于较低水平。

寸土寸金的深圳是如何做到的？走高质量发展道路的深圳，青睐什么样的“发动机”？深圳的产业用地近年来都是什么用场？从这次采访中，记者也读出一些信号。

1、“项目等空间”到“空间等项目”

记者了解到，深圳2020年度产业用地将供应198公顷，且用地计划供应量不设上限。今年1-6月，深圳已累计供应产业用地93公顷。

产业用地供应活跃的背后，是一只“看不见的手”在调节。近年来，深圳紧盯重点领域、重点企业、重大项目，出台多项政策，加快项目落地，促进先导产业引领发展、传统产业赋能升级、战略性新兴产业培育成势、未来产业前瞻布局。

去年到今年以来，深圳加大招商力度，特别是去年底召开的全球招商大会，给深圳带来总投资超5600亿元的128个产业项目。

为确保重大项目尽快落地，在全球招商大会召开时，深圳就在全市筛选出36个招商片区、拿出可供应产业用地面积达30平方公里。这30平方公里土地，正是深圳能在招商大会上向全球企业承诺“只要是符合深圳产业方向和高质量发展需求的优质项目，一定有地可落”的底气所在。

为更快更好保障优质企业落户深圳，深圳不断完善配套政策，去年陆续出台了《深圳市工业及其它产业用地供应管理办法》和《深圳市宗地地价测算规则》等，一系列创新措施，让企业能够以最便捷的途径、最优惠的价格获得产业发展空间。

同时，深圳市规划和自然资源局推进成片区土地整备和规划编制（调整）工作，确保30平方公里用地今年底前全部达到供地条件，真正实现“项目等空间”向“空间等项目”的重大转变。

6月29日，深圳市“新增千亿投资工程”首批项目集中开工建设启动活动举行。

6月下旬，深圳市“新增千亿投资工程”首批项目集中启动活动仪式上，vivo深圳新总部项目正式亮相；小米集团国际总部也与深圳市政府签约，将落户深圳后海金融商务总部基地。全球招商大会签约项目正在加速落地。

而记者从今天的活动获悉，今年下半年深圳或将再举行一次全球招商大会。

2、重点项目低至3.5折，深圳成特大城市产业用地成本“洼地”

记者获悉，深圳通过设定产业发展导向、产业项目类型等修正系数，给予产业地价优惠。其中，重点产业项目出让底价为市场价格的35%（联合竞买的为30%）；先租后让的，租金按年支付，总租金约为出让20年期地价的60%。

重点产业项目遴选后，深圳普通工业用地（M1）地价的平均水平约357元/平方米（楼面单价，下同），其中原特区内的地价平均水平约961元/平方米；原特区外的地价平均水平约322元/平方米；新型产业用地（M0）地价的平均水平约1470元/平方米，其中原特区内的地价平均水平约2574元/平方米；原特区外的地价平均水平约1405元/平方米。

这样的产业用地成本在特大城市中成为“洼地”。

今天记者到多家深圳企业走访时了解到，在国内一二线城市中，企业普遍反映深圳产业用地价格较低、品质较高、服务较好、配套较优。

上市公司深圳顺络电子，是深圳首批科技创新行业龙头企业，电感行业国内第一。去年底以5160万元人民币取得龙华区一块1.39公顷的用地。

顺络电子负责人向记者表示，深圳作为一线城市，能以市场价3.5折拿到产业用地感到很满意，上下游的合作伙伴们都非常羡慕，“未来将把这块用地作为企业的研发中心，很有信心5-10年做到行业的全球第一。”

同为上市公司的领益科技（深圳）有限公司，29日刚刚以9650万元人民币摘得龙岗区2宗用地，总用地面积3.68公顷，综合楼面单价598元，其中厂房部分楼面单价316元。

而今年6月30号，亚能生物技术（深圳）有限公司和深圳市帝迈生物技术有限公司两家公司，则是以联合竞拍方式，以1510万元竞得光明一宗总用地面积11631.58平方米的土地。这也是深圳第一宗联合拿产业用地的案例。

按照《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》规定，独立竞地的重点产业项目修正系数0.7，联合竞地的重点产业项目修正系数0.6，战略性新兴产业修正系数0.5。

这宗地作为战略性新兴产业且通过联合竞买方式拿地，综合修正系数达0.3，享受了更大的地价优惠，土地出让底价从5043万元修正至1510万元，直降3533万元，综合楼面单价更低至333元/平方米，拿地成本得以大幅降低，使得企业资金更有效的向生产研发倾斜，极大程度上有助于中小微企业释放创新活力，加快产业转型升级。

记者了解到，采用联合竞拍方式出让，是从实现土地节约集约利用角度、扶持中小微企业出发进行的一种创新模式出让，以往企业单独拿地，准入门槛较高，所需用地面积一般较大。而联合拿地，切实解决了联合体成员发展空间有限的问题，为企业发展释放更多空间。

3、想方设法盘活空间加大供应

记者获悉，日前，宝安区新桥东重点城市更新单元（新桥智创城）专项规划经市政府审议通过，进入项目融资和招商、二期搬迁补偿安置工作全面启动阶段。

这也标志着，以“南有深圳湾科技园、西有新桥智创城”打造的深圳最大平方公里级“工改工”项目，提速提效，通过释放358万平方米产业空间，构建起未来的大湾区前沿产业创新生态示范区。

与宝安区一样，深圳东部中心坪山区也在加快城市更新步伐。近日公布的实施策略中，一个生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的全新坪山，跃然纸上。

深圳坪山

按照规划，坪山高新南、高新北、龙田、碧岭等片区将强化科技创新职能，保障大面积高品质产业空间。目前，坪山区上下共同努力，高新北片区已整备出规模可观的集中连片土地，高新南、高新北两大片区已签订补偿协议的土地达193公顷，全部拆迁后将连片释放约5平方公里产业空间，重点打造国际一流新能源汽车产业园、智能产业创新示范区。

深圳近年来一直“想方设法”解决产业用地问题。比如，在国内率先出台一系列法规政策，严守工业红线，保障产业空间；加快打造“两个百平方公里级”高品质产业空间等等。

据深圳市规划和自然资源局统计，依托政策创制红利和“十大行动”等平台，深圳国土空间保障能力大幅提升。4年来，全市整备盘活土地约60平方公里（其中较大面积产业用地约27.6平方公里），通过城市更新拆除重建供应土地约10平方公里，拆除消化各类违建约8400万平方米，完成储备土地清理约9平方公里，完成建设用地清退约31平方公里，有力保障了腾讯“互联网+未来科技城”、大疆灵眸等一批重大产业项目和国际会展中心、深圳技术大学等重大民生项目落地建设。

4、“带项目”挂牌出让，土地供应更精准

“带项目”挂牌出让，已经成为现下土地供应的一种新方式。为破解空间资源紧约束的瓶颈，深圳挂牌的产业用地很多“自带门槛”，建立项目遴选制度，将好的项目选出来，再采取“带项目”挂牌出让的方式，这让土地供应更加精准也更加规范高效。

同时，深圳土地供应方式也更加多元，企业可以采取联合竞买和先租后让等多元方式，满足不同产业、不同发展阶段的企业需求。

此外，“房地并举”的措施也更有保障。符合条件的企业可通过深圳产业用房供需服务平台提出申请，以优惠价格获取只租不售的创新型产业用房。