孟晓苏：完善住房双轨制，央企国企尽快回归保障房本位

7月21日，由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局指导，深圳市房地产业协会主办的第十二届深圳房地产开发企业践行社会责任暨行业评价发布会在深圳举行。

公益大讲堂环节，汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏，在北京视频分享了他对中国房地产当下热点痛点问题的思考和建议，指出“房地产调控正确目标是完善住房市场体系和保障体系‘双轨制’”，呼吁“央企、国企应尽快回归‘保障房’建设本位”，受到业内广泛关注。

孟晓苏（中）在深圳市房地产业协会2021年公益大讲堂介绍REITs。一年后，全国首单保障房公募REITs在深圳获批。

稳经济稳投资先要稳住房地产市场

孟晓苏说，从1996年国务院确立“两新两点”，将住房建设作为国民经济新经济增长点和消费热点培育，房地产业至今仍是我国首个万亿级集群的产业和国民经济支柱产业之一。

回看24年“房改”之路，房改课题组当时提出的两个改革目标，即“20年前农民一亩地”“20年后市民一套房”，已基本实现。目前，我国居民住房拥有率达到96%，户均拥有1.5套，连收入最低的20%家庭房屋自有率都已达到90%左右。房地产业在实现“居者有其屋”的同时，有力推动中国经济增长、转型，拉动上下游100多个产业发展，形成内循环带动双循环格局。

2020年，全世界主要经济体的经济萎靡不振。中国经济一枝独秀，靠的主要是投资。投资的重点领域是房地产。房地产开发投资当年增长7%，有力拉动了中国经济正增长。

孟晓苏在北京视频分享对中国房地产市场的思考和建议。

近年来，中央多次要求“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”，但实际执行下来却是“不稳”。房地产市场低迷影响到经济发展全局，形成了“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”的判断。2022年上半年，房地产投资和销售继续大幅下滑，企业资金与景气指数深跌，直接造成相关制造业下滑。房地产业拖累了国民经济。

经济学家吴敬琏曾指出说“打压房价会使物价上涨”，这是因为房地产市场如同资金池，资产价格上涨吸纳了超发货币，降低了通胀压力。纵观国内外经济发展史，只有房价涨势平稳，让老百姓建立信心，才能恢复预期。

今年以来，房地产市场的问题受到高度重视。中央连续调整政策，强调促进房地产市场平稳健康发展，要求各地精准施策、支持刚需和改善性住房需求，各地各部门政策举措能用尽用、能出尽出，落实好差别化住房信贷政策等。

这个作用什么时候能发挥？孟晓苏认为，如果今年3月份算政策正式下达，加上楼市政策调整有9个月滞后期，9个月就到年底了。他对明年房地产形势总体看好，但认为今年既不能太乐观，也不能太悲观。政策需要进一步加大力度，各地各部门和房地产开发企业也要努力作为。

比如尽快取消全国性限购。该项政策于2011年出台时，住建部曾回应全国人大代表质询称，“这是一个行政办法，是临时性措施”。时至今日，部分城市已“因城施策”取消或减少限购范围，但限购仍是不少城市的常态。

央企国企应尽快回归保障房建设本位

“中国房地产业发展到顶了吗？”面对公众疑问，孟晓苏回应道，“美国房地产业历经246年还在发展，特别是从2012年至今的持续增长，带动美国经济强势增长。中国房地产业从房改算起才24年，才是美国的1/10。”

中国房地产未来的发展，至少还有五个方面的重要推动力：新市民进城，改善性需求，人口红利有望恢复，养老产业，乡村振兴战略。这些都需要大量新房，需要二手房交易进一步活跃。人民期盼有更舒适的居住条件、更优美的环境。这是中国房地产行业发展的奋斗目标。

深圳房地产开发企业代表聆听孟晓苏的公益大讲堂精彩演讲。

孟晓苏认为，房地产调控的正确目标是完善住房保障体系。中国“房改”早在24年前就设计了“双轨制”方案，即市场供应商品房，政府供应廉租房。但在实际执行中，建设保障房的责任被推给了房地产开发企业，住房保障体系没有真正建立起来。

2017年以来，中央和国务院多次强调构建住房“双轨制”体系，要求：以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障；完善住房市场体系和住房保障体系；一方面要推动保障房建设，另一方面要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求等。

孟晓苏呼吁，如此明确的要求，应当尽快落实落细。尤其是尽快推动央企、国企回归“住房保障”引领任务的本位，在公共服务方面做出更大贡献，而不是以盈利为目的，跑到“土拍”市场与混合所有制企业、民营企业抢地；要重建集团化房地产开发央企，通过他们形成政府落实保障房建设的有力抓手。而商品房市场的需求，应交由混合所有制企业、民营企业，按市场规律办。

孟晓苏认为，低收入群众并不是盼着别人的房价跌才高兴，而是希望政府和社会能为他们提供低价的保障房，包括产权型和租赁型。这其实正是中国房改的初衷和目标：完善住房保障体系，建立结构性房价。房地产市场价格，不能光看某个地方的房价是多少，而要看结构性房价，当保障房量多了，房价就显得低了。

REITs试点成果有效增强地方政府再投资能力

2022年5月，证监会办公厅和国家发展改革委办公厅发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，7月12日全国首单保障性租赁住房公募REITs在深圳获批，基金年限66年。截至目前，全国已有14只基础设施REITs完成发行，共募集资金541亿元。

孟晓苏认为，深圳市人才安居集团有限公司的保障性租赁住房公募REITs项目，为形成“投资建设住房－REITs盘活资产－回收资金再投资”的良性发展格局，带了好头。从住房抵押贷款、住房公积金制度、反向抵押养老保险到REITs，这是强化普惠金融服务的措施落地，也是中国房改的创新突破的一项重要内容。

目前，部分城市地方债务不断扩大，融资结构出了问题。在此形势下，REITs是一种非常适合当下国情的直接融资。试点效果显示，REITs促进存量资产转换，促进资本市场的健康发展，增强地方政府再投资，是解决保障房建设资金缺口、推动地方政府混改的最佳方案。

孟晓苏说，回顾改革开放40多年来的众多探索，是在努力推动“把资产还给人民”，如农村土地制度改革，把土地还给农户；住房制度改革，把住房还给居民；住房抵押贷款，把贷款贷给百姓；反向抵押养老保险，用保险造福老人。而REITs，把债务还给债权人，推动租赁房市场、商业地产等最有价值的资产成为REITs发展的重点，让优质资产权益回到人民手中。

本文图片由深圳市房地产业协会提供

（原标题《孟晓苏：完善住房双轨制，央企国企尽快回归保障房本位》）

见习编辑 欧阳晨煜 审读 韩绍俊 审核 范锦桦 李怡天