疫情期热点法律问题解答 | 房产买卖合同受影响如何应对

受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，买卖一方不能及时依约按期签订正式《商品房买卖合同》/《二手房买卖合同》，是否应当承担违约责任？哪种情况可以解除合同？购房者因此延期付款，是否构成违约？一些建筑工地复工时间不确定，施工方如何主张免除违约责任？

疫情期间涉及的房地产买卖和建筑施工相关法律问题还有哪些，如何防范风险？深圳特区报记者就此采访了全国优秀律师事务所——广东卓建律师事刘子平律师、薛妮律师。

1、读特：在施工建设中，复工时间不确定，施工单位应如何应对？

刘子平律师：（1）施工单位应及时履行合同约定的向对方通知的义务，定期向对方当事人发出相关通知和报告，并在疫情结束后发送事件终止的通知和情况说明。（2）妥善履行减损义务。施工单位应采取措施尽量降低疫情的影响，如及时变更项目实施方案，从疫情影响不严重的地区重新采购设备材料和招聘劳务人员等，以适当履行减损义务，否则因此扩大的损失将可能将由建筑企业自行承担。（3）做好合同解除的应对工作。如疫情影响时间持续超过合同规定的期限，施工企业有权要求解除合同，解除后应按合同约定及时开展工程款结算工作。（4）关注分包商和供货商受影响情况。询问分包商和供货商，特别是对项目实施影响较大的分包商和供货商，其对分包/供货合同的履约是否受到疫情的影响，并要求其提交影响说明，作出相应的应对方案。

2、读特：在建设工程施工合同中，新冠肺炎疫情能否构成工期延误等违约责任的免责事由？

刘子平律师：此次新冠肺炎疫情发生后各地政府先后发布了迟延复工通知并采取了复工需经审批等措施，施工单位因疫情原因无法按期完成竣工，客观上导致工程项目工期延误，并且该工期延误不可归责于施工单位，施工单位可以对因不可抗力导致的工期延误主张免除违约责任。但需要注意的是，免责不意味着可以放任损失扩大，对施工方单方放任损失的索赔行为或在不可抗力事件发生前就已发生延期违约的情况下，法院往往认为该部分放任损失的工期及费用索赔不成立。施工方仅在不可抗力影响所及的范围内免除责任，如果不可抗力与施工企业自身违约的原因共存，从而导致损害发生，则应本着“原因与责任成比例”的原则，施工企业也应承担责任。

3、读特：在建设工程施工合同中，因肺炎疫情产生的不可抗力相关费用如何承担？

刘子平律师：法律并没有对不可抗力产生的费用分担明确规定，应当遵从双方合同约定。如在《建设工程施工合同（示范文本）》2017 版（GF—2017—0201）通用条款 17.3 条“不可抗力后果的承担”约定：“不可抗力引起的后果及造成的损失由合同当事人按照法律规定及合同约定各自承担。不可抗力发生前已完成的工程应当按照合同约定进行计量支付。不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加、工期延误等后果，由合同当事人按以下原则承担：（1）永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担；（2）承包人施工设备的损坏由承包人承担；（3）发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失；（4）因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担；（5）因不可抗力引起或将引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用由发包人承担；（6）承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。”

4、读特：受疫情事件的影响，建设施工单位能否要求增加工程价款？

刘子平律师：合同有明确约定的，按照约定执行，合同没有明确约定的，由发包人和承包人合理分担停工的费用损失，但应要求施工单位提供因疫情原因导致履约成本增加的证据，在成本增加与本次疫情有法律上因果关系前提下，就疫情期间涉及的工程费用增加可以相应分担并调整价款，双方可参照住建部、国家工商总局2017版《建设工程施工合同(示范文本)》、住建部2013版《建设工程工程量清单计价规范》的相关规定协商确定。

5、读特：受疫情事件的影响，建设施工单位能否解除施工合同？

刘子平律师：根据《合同法》第94条之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可解除合同。因此，判断是否享有合同解除权的关键在于如何认定不能实现合同目的。如果因为不可抗力的影响，建设单位或施工企业长期无法进行施工，导致与其当初订立合同所依据的相关条件发生重大变化，建设单位和施工单位均有权要求解除合同。例如，《建设工程施工合同（示范文本）》（GF—2017—0201）第 17.4 条约定：“因不可抗力导致合同无法履行连续超过 84 天或累计超过 140 天的，发包人和承包人均有权解除合同”。因此，建设单位和施工单位应当参照此条综合考虑合同解除条件是否成就，不得以疫情导致不可抗力为由随意行使解除权。

6、读特：受疫情影响，施工单位是否有权申请顺延工期？

刘子平律师：本次疫情属于不可抗力。根据《合同法》第 117 条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。施工企业因为此次疫情影响，不能按照原定时间进行开复工的，有权根据合同约定向发包人或监理人申请顺延工期。当然，如果是施工企业原因发生了延误，本应已竣工的工程因延期而到此次疫情，则施工企业无权要求就此次疫情申请延期。

7、读特：受疫情影响，建筑施工单位如何申请工期顺延？

刘子平律师：（1）发生不可抗力事件的通知及延期申请。施工企业应当在此次疫情发生后，立即通知发包人和监理人，书面说明此次不可抗力对其造成的影响，尤其是对原定开复工时间和后续工期造成的影响，并提出相应的工期顺延的申请。（2）提供必要的证明材料。如各地延迟复工或停工的政府部门通知，以及就本次疫情对施工企业造成的实际影响和损失方面证据。（3）采取避免和减少工期延误的措施。如：在原劳务分包企业的劳务工人主要来源于主疫区，不能及时派出足够劳务人员的情况下，积极协调其他地区的劳务分包企业补足相关劳务人员；在原材料设备供应商受影响无法及时供货情况下，积极寻找可替代的供应商；在本企业项目管理人员因感染等情况无法及时到岗情况下，与发包人协商更换相关管理人员；采取相应的赶工技术措施，经发包人同意后实施。施工企业在采取相关措施时，应保留相应的证据材料，并及时通知发包人和监理人。部分措施，在发包人同意的情形下才可以采取，如赶工措施等。

8、读特：受疫情影响，施工单位可以就哪些损失进行索赔？

刘子平律师：损失如何分担的问题，我国法律并未规定，《建设工程施工合同（示范文本）》也只是要求合理分担，未明确约定分担比例。在确定各自分担比例时，可以着重考虑以下因素：承包人利润率、承包人亏损金额、发包人的承受能力、发包人的获得情况、发包人的损失情况、承包人损失金额的大小、承包人的履约表现、损失大小占承包合同标的额的比例等。如以下费用损失，施工方可以申请索赔：（1）根据《建设工程施工合同（示范文本）》的约定，建筑企业在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担，但这些费用不得与其它停工费用重复主张。（2）防控疫情措施增加费用，如工地为复工在工地配置的防护、消毒、现场垃圾储运等防疫费用，施工企业的防控措施必然会导致费用的发生，这些防控措施一方面是为了执行政府主管部门的强制要求，另一方面也是为了减少和防止疫情对项目实施造成影响，其性质类似于新增了一项非因承包人原因所导致的措施项目，因此，此项费用应由发包人承担。（3）疫情导致的人、材、机价格上涨增加费用。首先应按照合同约定的人、材、机调价条款约定处理涨价问题，通常施工合同会约定人、材、机价格涨跌超过一定幅度的情况下，双方可按照合同约定的调价方法调整合同价款；其次，如合同约定为固定价格，不随人、材、机价格涨跌而调整，此时需要考虑是否可适用情势变更原则处理，如果价格涨幅严重超出施工企业预期，不属于正常的商业风险了，可以考虑按照情势变更原则要求变更相应的价格条款；最后，如因为各方面条件限制，无法适用情势变更原则处理，且价格涨幅确实令建筑企业遭受重大损失，可考虑按照公平原则处理，由发包人适当承担部分涨价损失。

9、读特：房地产企业因新冠肺炎疫情无法与客户签订《商品房认购合同》是否构成违约？

薛妮律师：若因新冠肺炎疫情应政府要求房地产企业关闭签约场所，则签约期限顺延至恢复签约时，不构成房地产企业的违约情形，但房地产企业应将可签约时间提前通知客户并留出合理期限，通知可以采用微信、电话录音等，如合同约定应书面通知的，应以书面方式并通过邮件等方式送达客户。

10、读特：购房客户因新冠肺炎疫情延期付款，是否构成违约？

薛妮律师：根据《合同法》《民法总则》等相关规定，买卖合同中的金钱给付义务通常不构成不可抗力，尤其现阶段电子支付等支付方式如此便捷。但若购房客户存在因感染新冠肺炎或被要求隔离导致无法及时付款的，其延期付款主张可能会得到支持。如购房客户以新冠肺炎疫情影响其收入导致迟延付款或解除合同，通常不会得到支持。

11、读特：房地产企业可否主张因新冠肺炎疫情导致房屋延期交付而免责或减轻责任？

薛妮律师：此次新型肺炎疫情如认定为不可抗力事件。如因疫情影响采取封城措施或发布延期复工通知的地区给房地产开发企业带来直接、实质影响的，受影响的房地产开发企业延期交付的，可以不可抗力为由要求免除或减轻相关责任。

12、读特：新冠肺炎疫情背景下，出卖方或购房者一方不能及时依约按期签订正式《商品房买卖合同》/《二手房买卖合同》，是否应当承担违约责任？

薛妮律师：:本次疫情应当属于不可抗力。如果疫情导致的封路、封城、隔离、停工等其他情况进而导致当事人确无法按期依约签订正式《房屋买卖合同》的，根据“不可抗力”的有关规定，主张不可抗力的一方应与合同相对方说明情况，保持沟通，合同相对方应给与受不可抗力影响一方一定的宽限期，待疫情影响消失后，双方再行签订正式《房屋买卖合同》。

13、读特：新冠肺炎疫情背景下，购房者一方不能及时依约按期办理房屋贷款手续，是否应当承担违约责任？

薛妮律师：同上，如果因疫情原因导致银行不能办理房贷业务或购买方无法前往银行办理房贷业务，根据“不可抗力”的有关规定，购买方应与出卖方说明情况，保持沟通。出卖方应给与购房者一定的宽限期，待疫情影响消失后，购买方应立即办理贷款手续。

14、读特：新冠肺炎疫情暴发前签订认购合同或买卖合同，疫情暴发后合同当事人是否有权根据不可抗力或情势变更原则解除同？

薛妮律师：一般情况合同当事人不能单方解除合同。无论是因不可抗力还是情势变更而单方解除合同的，为维护交易稳定性，尊重当事人的真实意思表示，司法机关在认定时较为严格审慎。

合同中若约定单方解约条款，当事人可依据合同约定单方解除合同。若因疫情导致房屋买卖合同目的无法实现或履行房屋买卖合同导致明显不公平的，合同一方主体也可主张解除合同。具体而言，出卖方因疫情导致长期无法交付房屋、房屋因疫情出现异常不适合居住等情况，合同当事人可解除合同；购买方产生购房资金来源受疫情严重影响且能够提供证据、或企业受疫情影响经营受到严重影响无法贷款等情况，当事人可引用《合同法》一百一十七条关于“不可抗力”的规定单方解除合同，或引用《合同法解释（二）》第二十六条关于“情势变更”的规定，请求法院判决解除合同。

刘子平律师