首批公募REITs要来了。5月31日，沪深交易所首批9只公募REITs正式开售，不同于股票型与混合型基金，这批全新的公募品种第一次把高速公路、产业园等基础设施作为投资对象。

公募REITs有些新特征？收益前景和投资风险如何？记者对公募机构人士进行了采访。

深圳公募REITs项目认购活跃

公募REITs是当前资本市场的重头戏。首批9只REITs在询价过程中，券商、保险、私募以及信托等众多投资机构都对REITs表现出浓厚的兴趣。据悉，首批9只公募REITs原本的计划发售时间为两天或三天，但今天的发行情况火爆，面向公众投资者的发售全部超募，将开启比例配售。

9只公募REITs合计募集金额达到314亿元。其中，由平安基金担任管理人的广州广河REITs募资规模最大，达到91.34亿元，其投向的高速公路资产为广河高速公路（广州-河源）广州段，项目位于粤港澳大湾区核心区域，运营已超过9年。

在首批公募REITs包含了两个深圳基础设施项目。由博时基金担任管理人的蛇口产园REITs，以招商蛇口产业园内的万融大厦和万海大厦为基础资产。凭借其优质的基础设施资产及极强的长期投资价值获得了资本市场追捧，各类型专业机构投资者热情高涨、踊跃参与，吸引到10家战略投资者。蛇口产园REITs此次募资20.79亿元，在网下发行时有效认购倍数高居9只REITs之首，高达15.31倍。

另一个本地项目盐港REITs的底层资产为盐田港现代物流中心，总建筑面积超过47万平方米，是国内最大盘道直入式单体仓储配送中心，此次纳入基金的一期和二期建筑面积约32万平方米，盐港REITs募资18.4亿元。

“除了招商蛇口这一单以外，我们也积极接触了其他储备的项目。国内基础设施的存量资产巨大，这是一个万亿级别市场，任何一家公募基金都不会错过。” 博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示。

高比例分红成为主要特征

公募REITs在机构投资者间认购火爆，但对于大部分散户来说，公募REITs是一个全新的投资领域。

REITs指“不动产投资信托基金”，是向投资者募集资金投资于不动产，然后向投资者分配投资收益的一种投资基金。海外市场REITs投资的不动产包括住宅、商业物业、基础设施等，但目前国内市场推出的公募REITs仅限于投资基础设施。

胡海滨指出，首批REITs的底层资产主要是成熟优质、运营稳定的基础设施项目，收益比较稳定。以往散户很难参与这些资产的投资，REITs相当于基础设施资产的股权或者权益权拆分成了小份，使得个人投资者也可以通过基金持有这些资产，拓宽了资产配置的途径。

从场外认购门槛来看，首批公募REITs的起点大多为1000元，而门槛最低的东吴苏园REITs认购起点仅为100元。

平安基金经理孙磊表示，基础设施公募REITs可以让投资者用比较少的资金投资到大型的基础设施项目中，从而分享项目的运营收益和增值收益。公募REITs的一大特征就是高分红比例，基础设施基金每年至少要把90%以上可供分配金额分配给投资者。 

中风险等级封闭式运作

权益类公募基金一般投资于每天都能看到价格波动的股票，而以基础设施大项目为投资对象的REITs又有怎样的风险特征呢？

“REITs的风险收益特征基本上介于股票和债券之间，价格波动性肯定比债券要高，甚至一些比较严格的投资人会把它划分为同于股票。 因为不同的项目的类型不同、地域不同、运营管理人的能力有不同，理论来说是应该有不同的风险等级的，不过目前大部分都将其设为中等风险。”胡海滨说。

与普通公募基金不同，REITs采取的是封闭式运作，不开放申购或是赎回，投资者只能通过场内进行基金份额交易。孙磊指出，REITs基金的净值会因为基础设施项目运营情况、证券市场波动等因素产生波动。由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。

通过长期投资获取收益是公募REITs的一大特征。胡海滨表示，从海外的经验来看，机构投资人还有个人投资者都会去投。个人投资者主要用的是养老金的个人账户，因为养老金它的投资期限一般都比较长。从首批公募REITs的发行看，投资人主要还是以机构投资者为主，有长期稳定的资金来源且对收益要求比较稳定的投资人更适合投资REITs。

（原标题《首批公募REITs发售火爆深圳两基础设施项目备受追捧》）