深圳长租公寓市场仍存多元化发展空间、商业网点更趋密集

1月9日，房地产服务商戴德梁行举行2018深圳房地产市场年度发布会，对2018年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读，并对2019年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士表示，以高新技术产业、金融业、现代物流业、文创产业等为支柱的产业结构使深圳在全国经济转型升级的背景下仍具有较为突出的优势，尤其是近年来愈加凸显的科创属性也看到经济增长的持续动能。而2018年市场热度的显著下降，体现了持续深入的调控政策逐步收到了稳定市场和稳定预期的效果。

深圳长租公寓市场产品类型相对单一

住房租赁市场方面，作为房地产市场长效机制建设的重要组成部分，自2017年以来，住房租赁市场得到从中央到地方全方位的支持，已有50多个城市发布了住房租赁市场政策。租赁领域的金融创新、运营创新等不断推出，通过城市更新、土地出让等提供的租赁住房空间越来越多。

而作为一座年轻的移民城市，深圳租赁市场蕴含的巨大需求吸引各类住房租赁运营商竞相布局。除传统的城中村、商品房、公租房等提供的租赁住房外，多个品牌长租公寓近年来如雨后春笋般出现在深圳市场，各类品牌已有40多家，具有一定知名度的公寓品牌在深圳几乎均有布点。

根据戴德梁行对万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、城家公寓、世联红璞5家典型品牌长租公寓深圳市场的统计，在总计57家门店中，非中心区域占比58%，租金水平适中、临近产业园或地铁沿线的区域是长租公寓青睐的选址地。而产品类型主要针对白领这一主流客群，五大样本品牌长租公寓的平均租金约108.2元/平方米/月，与戴德梁行监测的样本中高端商品住宅平均租金基本持平。不过由于面积差别，长租公寓一般具有低总价优势。与其他城市的长租公寓市场相比，深圳市场现阶段产品相对单一，缺乏高端公寓、蓝领公寓等多元化的产品类型，这也意味着长租市场未来仍具有很大的发展空间。

深圳商业市场：网点更趋密集

根据戴德梁行的解读，在商业市场方面，深圳商业网点更趋密集，购物中心创新调改常态化。2018年，全市优质购物中心新增供应51.7万平方米，总存量上升至378万平方米。新推出的项目创新不断，各具特色，如深业上城引进了全球首个无印良品三合一项目、深圳首家索尼直营店、在购物中心顶层打造商业小镇；南山万象城作为深圳第二座万象城，引了进80多家首入深圳的品牌，并打造全国商业地产界首个东方美学主题的文化消费空间“前檐”……

除不遗余力的特色塑造外，新增供应主要集中于人流密集的商务区或人口集中的成熟居住区，这些因素共同促使市场在承受供应压力的情况下，主要指标仍然具有较为平稳的表现——年末优质购物中心空置率同比小幅上升1.3个百分点至4.04%，最优租金层平均租金主要受结构性因素影响下降7.3%至870元/平方米/月。

优质项目的不断涌现，不仅在增量市场造成激烈的竞争，也对存量市场构成压力——辐射半径交叉重叠的情况下优质新项目的入市一方面加强了区域整体的商业氛围，同时也往往带来消费的分流——戴德梁行对典型优质购物中心销售额的跟踪显示，总量上升的同时，区域竞争出现时各个项目营业额亦此消彼长。而此时经营者也往往会借助调改升级来巩固自身竞争力，以促进销售额的持续增长。如海岸城在永旺超市撤场后对海岸城西区24,000平方米的空间进行了焕新改造，引进100家新品牌，配套设施及细节服务方面同样有全新升级，如育婴室、即时翻译等，以进一步提升体验感。KK One开业两年多持续调整，2018年上半年销售额环比增长60%。皇庭广场2018年调整升级的品牌数量达120多家，同时前三季度的销售整体提升30%。

2019年，深圳有望迎来约77万平方米的优质购物中心，招商压力不可小觑，其中超过一半面积集中在商业氛围成熟的福田中心区，包括中央大街、平安金融购物中心等。另一方面，包括西丽、龙华在内的非中心区将有数个项目入市。从未来供应项目选址来看，大部分项目沿轨交沿线或人口密集区分布。程家龙先生指出，面对后续居高不下的供应量，新项目的创新和成熟项目的调改将持续支撑深圳商业市场的发展，而整体市场的空置率也将伴随集中供应的持续出现而被拉高。

编辑 罗越