万科再提“管理红利时代”：要向制造业学习

3月31日，万科集团就刚刚发布的2020年报举行业绩推介会。万科董事会主席郁亮、万科总裁祝九胜等出席，并就公众及投资者高度关注的热点问题作在线回应。

行业唯一出路：踏踏实实向制造业学习

万科年报显示，2020年，万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，在43个城市市场排名前三。同时，在房地产领域，万科已从开发为主转向开发与经营并重，从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角，聚焦提升综合住区的开发和服务能力。

郁亮表示，2020年下半年以来，政府针对房地产行业出台了一系列重要政策，从三道红线、贷款集中度管理到土地供应双集中，每一项政策都会引起高度关注。但所有政策都可以追溯到一个共同的源头，即“房住不炒”。历经过去4年政策调控，房地产市场政策的稳定性、连贯性和坚定性已非常明确。

同时，这也标志着房地产行业进入了管理红利时代，需要完成从规模速度向质量效益发展的转变，从开发为主转向开发与经营并重，住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业，经营业务将越来越像服务业。万科早在2007年就提出了“不囤地、不捂盘、不拿地王”的策略，从不追求过高的土地储备。面对房地产企业不能再靠靠土地升值或金融杠杆赚钱，未来的竞争会更加全面和激烈。行业的出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。

成为全能型选手：在客户需求和城市发展中找机会

郁亮谈到，房地产行业将进入开发与经营并重的全能竞技赛，未来机会主要来自两方面。

首先，机会首先来自客户的需求。人们要的不只是一套房子，而是步行可达、体验丰富、实用且有品质的家园。以传统的开发业务为例，据2020年疫情期间万科的客户调研，87%的客户表示大多数时间在家度过，对家庭空间需求有了很大变化。客户中92%有在家办公的需要，74%有在家健身的需要，93%愿意为生活和兴趣空间的切分买单。同时，家的外延也在延伸，客户中有58%认为“社区一公里”配套已成基本需求，83%希望社区有健身步道和运动设施，58%认为社区商业的重要性已超过户型“南北通透”。郁亮认为，实现居家场景复合化、功能的精细和精致，成为户内空间新痛点，打造综合住区和周边配套将成为新赛道。企业需要从单一住宅开发的竞争力转向综合住区开发与经营并重的竞争力，进入全能选手的竞技赛。

同时，租赁市场需求广阔。郁亮表示，中央经济工作会议、国家“十四五”规划纲要等，都对租赁住房给予了超房地产市场力度的关注，利好长租公寓。万科是中国最早进入租赁住房市场的企业，目前已成为中国最大的集中式长租公寓企业，开业间数已经达到14.3万，出租率超过95%。万科长期、坚定看好租赁住宅这条赛道。

其次，行业的机会也来自城市的发展。随着城市化进入第二阶段，建设世界级都市圈将是中国下一轮增长的核心驱动力，城市更新、TOD、大型复杂综合项目成为未来城市的必要元素。

2020年年报显示，万科在TOD、城市更新等新赛道上也已取得了竞争优势。深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多个项目，均成为所在城市TOD综合开发标杆；上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、深圳南头古城、苏州淮海街、福州烟台山、沈阳红梅文化园等多个项目，受到政府和社会的认可，城市更新业务已经成为万科的新优势。

目前，很多城市在建设、管理、发展上还存在补短板的需求。城市化发展的方向是实现生产、生活、生态三生融合。以深圳为例，万科参与了多个教育、文体、医疗类项目建设，不断发掘“三生融合”的广阔市场。

建立竞争优势的根本：提供好产品好服务

业绩推介会上，面对“万科如何应对管理红利时代”的提问，万科总裁祝九胜表示，企业建立竞争优势的根本永远只有一条，就是通过好产品服务好客户。万科为此做了许多创新探索，包括建立“首席客户官”制度，由董事会主席担任集团首席客户官，持续发现和改进客户痛点问题。比如，万科创造了青岛市首个交房即办证的记录，过去收房1年后才能办证，现在提速为收房即办证；又如，在线开放工地，让客户参与万科的房屋建设等。

祝九胜认为，管理红利时代下，万科还需要紧扣“城乡建设与生活服务商”的战略定位，从传统的开发业务转向开发与经营并重，让科技更好地融入业务。根据万科2020年报显示，除了传统的开发业务和物业服务外，万科在物流、商业、长租公寓等多个领域的业务转型已见成效。未来，万科会持续加大对科技的投入和应用。

健康发展的底气：有信心一季度回到“绿档”

业绩推介会还回应了公众和投资者关注的万科财务和投资问题。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科长期坚持稳健的财务策略，致力保持健康的财务状况和优秀的信用评级，2020年实现经营性净现金流532亿，同比增长16%，连续12年经营性净现金流为正；期末在手现金1952亿，是一年内到期的有息负债的2.4倍，总有息负债占总资产的比不足14%，净负债率为18.1%，持续维持在行业低位，资金状况和资债指标健康，万科会继续坚持稳健的策略。截至2020年底，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，有信心在一季度回到“绿档”。

对于近期社会关注的万科与泰禾成立合资公司一事，祝九胜回应称，万科只有在泰禾达成全面债务重组方案的情况下才具备入股条件，目前距离入股还有相当的难度。泰禾的解题钥匙仍在泰禾自身和债权人手中。正在酝酿的操盘公司不是接盘公司，并不承接项目的债权债务关系。泰禾问题的整体解决需要较长时间，但少数项目有可能先行解套，尝试通过盘活项目自身资源，恢复开工和销售，目前具体的方案还在制订中。

（原标题《万科再提“管理红利时代”：要向制造业学习》）

编辑 张克 审读 吴剑林 审核 范锦桦 李怡天