深圳楼市底部特征明显 优质楼盘价格率先“止跌回稳” 预计2026年房价见底

近日，乐有家研究中心发布《2025深圳楼市年报》。年报显示，深圳楼市仍处于低位调整区间，底部特征明显。从市场成交量来看，市场结构正在发生变化，优质楼盘价格率先“止跌回稳”。

据统计，2025年，深圳一二手住宅全年网签总量约9.4万套，同比下降9%。其中，一手住宅全年网签37879套，同比下滑22%；二手住宅网签56217套，同比上涨3%，成交占比进一步提升，成为支撑市场的重要力量。二手房成交量已连续三年回升，反映出存量市场流动性正在修复，真实居住需求逐步释放。

展望2026年，预计深圳楼市将企稳见底，出现L型走势。

现房时代正在加速到来

2025年深圳的楼市系列调控政策更加精细调控，因区施策，对于市场长期以来关注的限购、利率政策做出了积极回应，进一步扩大购房需求池，激发市场活力，满足刚需及改善不同群体的需求，降低置业成本。

2025年深圳全年成交9.4万套住宅，其中一手住宅网签总量37879套，同比2024年下跌22%，全年度一手住宅预售网签均价5.31万元/㎡，同比下跌2%。

值得关注的是，2025年一手住宅预售网签成交24549套，同比下跌35%；但现售网签成交13330套，同比上涨28%。全年度现售网签占比达到35%，同比增加13个百分点，现房时代正在加速到来！

部分优质小区价格开始“止跌回稳”

与新房市场的同比下跌不同，2025年的二手市场交易量维持涨势。2025年深圳二手住宅总网签56217套，同比上涨3%；成交均价5.9万元/㎡，同比下跌6%。二手房价回到2018年，市场“以价换量”特征明显。其中12月二手量价均呈现“翘尾”，录得量冲上6600+套高点，成交价环比上涨1%，为2026年的楼市带来好的开始。

深房中协数据显示，2025年深圳二手房（含非住宅）总录得量69772套，同比上涨4%，也是连续3年呈现上涨态势。

2025年，深圳二手楼市交易量长期保持稳定态势。在量先“稳住”的背景下，部分优质小区的价格也开始“止跌回稳”。这些小区的共同点是大多位于福田、南山、宝中等核心区，周边商业、交通、医疗等配套设施成熟，或拥有稀缺景观资源，价值支撑力强。其中一些小区则处于名校学区范围内，优质教育资源也是当前楼市的“硬通货”。

“年轻”的二手房热销，成交占比有所提升

目前深圳二手市场在售房源主要以楼龄16年以上的为主，尤其是罗湖与福田，因此成交大头依然集中在16年以上的小区。其中21-30年的楼龄占比近5年里有显著提升，已经成为当前成交楼龄占比主流区间，达到33.6%。但细看部分数据的变化，能发现“年轻”的房子越来越热销，成交占比有所提升。乐有家门店二手成交数据显示，2025年楼龄在5年内的成交占比为8.9%，此前2023年该占比一度减少至6.2%，直到2025年有所回升。而11-15年和16-20年楼龄的占比则逐年下滑，其中16-20年楼龄的占比从2021年的30%降到如今的19.5%，大幅度减少了10个百分点。

以楼龄10年以内作为深圳“次新”小区的统计时间来看，2025年深圳一大批“次新盘”成交可圈可点。深圳的“次新”小区有着以下几大优势：

一是价格优势：“次新”小区的价格通常比同地段的新房要低，因为是业主个人出售，价格谈判空间相对灵活。

二是节省装修成本：很多“次新”小区的房源是带装修出售的，有的甚至配备了较新的家电和新颖装修风格。这可以为购房者节省下一大笔装修费用和数月的时间成本，拎包入住。

三是配套趋于完善：经过几年的发展，“次新”小区所在片区的商业、学校等配套设施通常已经比较齐全，生活便利性高。相比很多还需等待配套落成的期房，次新房提供了“所见即所得”的成熟生活圈。并且因为是近几年发展起来的，“次新”小区的配套设施对比老小区更符合当下人们的需求。

预计2026年房价见底，出现L型走势

展望2026年，年报对深圳楼市趋势作出如下研判：

一是政策环境将持续宽松，精准滴灌。在“因区施策”的指导下，2026年深圳楼市政策仍有望进一步微调以激发需求，降低置业成本，为市场注入稳定预期。

二是新房市场深度分化，品质为王。2026年新房市场仍将有近140个项目待入市，供应充足，而核心地段、配套优质的改善型、豪宅项目将继续受到追捧，保持较高热度。新规户型的产品频出，缺乏亮点的同质化项目将面临更大的去化压力。企业应更聚焦于提升产品力来吸引客户。

三是“以价换量”步入尾声，预计2026年房价见底，出现L型走势。经过一年的深度调整，二手房成交量已实现“三连涨”。2026年是价格“回稳”的关键一年，随着成交量持续筑底，整体价格大幅下跌的空间收窄，核心区优质资产将率先企稳，出现L型走势。

四是“换房改善”将成为市场核心驱动力。“卖一买一”的换房需求十分活跃，助推楼市整体轮动。在“南山换房易”等专项活动的助力下，2026年或有更多举措助力降低交易成本来打通换房链条。满足改善型需求的大户型、高品质住宅将有更多需求。

编辑 刘彦 审读 吴剑林 二审 桂桐 三审 潘未末