烟雾报警器多次响起，物业公司竟手动关闭延误灭火？律师解读法律责任划分 | 读特普法

1月9日，贵阳一业主陈女士家中失火3小时后，物业公司才告知陈女士，陈女士质疑物业公司关闭警报的行为延误了灭火。

陈女士表示，因为自己家人忘记关闭小电炉造成起火，肯定要承担责任，但物业接到烟雾报警器报警却不作为，她认为物业也应该承担部分责任。

陈女士与物业公司在此次火灾中的法律责任如何划分？物业公司又需要为手动关闭警报的行为承担哪些法律责任？陈女士应如何维权？本期《读特普法》邀请广东信琅律师事务所律师肖小月进行解答。

案件详情

陈女士表示，她曾去找过物业公司，物业公司对她家烟感器是否发出警报闪烁其词。警报记录显示，13:46烟感器发出了第一次警报，14:23发出了第二次警报，两次警报均被物业公司关闭。一直到下午4点，物业才打电话告知陈女士，她家冒出了黑烟。陈女士认为，物业公司如果一点钟就发现的话，就不会造成这样的结果。到4点钟已经燃烧了三个小时，此时已经不可挽回了，所以陈女士觉得物业公司存在严重的失误。

据贵州电视台报道，有记者曾到该物管公司了解情况，一位自称领班的工作人员立即阻止了该记者的拍摄，并且拒绝回答任何问题。

此次火灾的损失，业主陈女士和物业公司各需承担多少法律责任？

肖小月分析指出，火灾损失的责任划分需结合双方过错程度及因果关系综合认定，陈女士对火灾发生负有直接过错，应当承担主要责任；物业未履行即时核实与报警义务，导致火势因被延误3小时而扩大，其过错与损害扩大之间存在因果关系，应就扩大部分向陈女士承担补充赔偿责任。

从司法实践来看，此类案件中物业因延误处置导致损失扩大的责任比例，通常结合延误时长、火势蔓延速度、物业过错程度等因素酌定在20%-40%之间，但最终比例需以消防救援机构出具的《火灾事故认定书》（明确火灾成因、蔓延原因）及损失司法鉴定报告（区分基础损失与扩大损失）为核心依据，由司法机关判决。

物业公司手动关闭警报需要承担哪些法律责任？

肖小月表示，手动关闭警报的行为属于主动违反消防安全义务的过错行为，相较于一般管理疏漏，其过错程度更重，必然导致物业公司承担更重的法律责任，且需承担民事、行政双重责任，情节严重时还可能涉及刑事追责：

民事层面，该行为不仅会提升其在损失分担中的责任比例，更需对因关闭警报导致的扩大损失承担全额赔偿责任，而非普通过错下的按比例分担，因为关闭警报直接阻断了火灾早期控制的可能，属于“扩大损失的直接诱因”；

行政层面，依据《中华人民共和国消防法》第六十条，物业公司擅自停用消防警报系统，消防部门可责令其改正，并处五千元以上五万元以下罚款；

刑事层面，若此次火灾造成重大财产损失或人员伤亡，结合关闭警报的行为，相关责任人员可能涉嫌触犯刑法，需承担相应刑事责任。

业主陈女士应如何维权？

肖小月建议，陈女士立即向消防救援机构申请出具《火灾事故认定书》，该文书是认定火灾成因、划分责任的核心法定证据，同时委托具备资质的司法鉴定机构对房屋损毁、物品损失开展价值评估，明确损失范围与金额，避免后续索赔无据；二是书面函告物业公司，要求其提供案发时段的消防控制室值班记录、警报主机运行数据、监控录像、消防设施维护台账等全部相关资料，若物业拒绝提供，可在诉讼中申请法院调取，同时向辖区消防大队举报物业公司关闭警报的行为，要求立案调查并出具行政处罚决定，以行政认定强化物业过错；三是核查物业公司及相关工作人员的消防安全管理资质、专业培训记录，若存在资质缺失或未培训上岗情况，可进一步佐证其不具备履行法定职责的能力，增强责任认定的说服力。

根据相关法律规定，物业在业主遭遇火灾时需履行什么职责？

肖小月表示，依据《中华人民共和国消防法》第十八条、《物业管理条例》第四十六条及《高层民用建筑消防安全管理规定》第二十六条等核心法规，物业公司在业主遭遇火灾时负有法定消防安全保障义务，具体分为事前预防和事中处置两大部分。

事前预防包含定期对管理区域内共用消防设施、器材开展检测维护，确保完好有效，同时常态化开展防火巡查、清理火灾隐患，保障疏散通道、安全出口及消防车通道畅通，并完成消防安全宣传教育与应急疏散预案制定及演练。

事中处置则需在消防警报触发后立即响应，第一时间核实火情，同步启动初期扑救措施、向消防救援机构报告，组织人员疏散并协助专业救援工作。

结合本案，烟雾报警器触发即意味着消防预警系统启动，物业公司的法定义务是即时核查火点、联动消防设施、通知业主并报警，而非擅自关闭警报，关闭行为已直接违反事中应急处置的法定职责。

肖小月建议该物业公司，立即开展消防安全管理全面整改，规范消防警报处置流程，明确警报触发后的核实、上报、处置闭环机制，强化工作人员专业培训与应急演练；主动配合消防部门调查及业主的合理取证需求，对自身过错行为承担相应责任，积极与陈女士协商损失赔偿事宜，避免因推诿导致责任扩大；同时梳理自身投保的公众责任险等相关保险，启动保险理赔程序，降低经济损失风险。

本期说法律师

广东信琅律师事务所

肖小月律师

编辑 刘兰若 审读 蔺占锋 二审 郑蔚珩 三审 刘思敏