最高法发布物业服务合同纠纷典型案例

12月8日，最高法发布五个物业服务合同纠纷典型案例，以充分发挥典型案例的示范引导效应，统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预防化解，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定。

据介绍，此次发布的典型案例包括张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案、某物业公司诉徐某某等物业服务合同纠纷案、某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案、某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案、某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案。

这些典型案例具有引导依法理性维权，构建和谐物业关系；严格落实法律规定，维护物业服务秩序；统一司法裁判规则，保障业主自治权利；发挥巡回审判效用，批量化解矛盾纠纷等特点。最高法表示，良好的物业关系，需要物业服务人和业主共同维护，双方均要依法行使权利、全面履行义务。此次发布的案例一和案例二分别从物业服务人和业主的角度引导双方依法理性维权。案例一明确物业服务人应采取合理合法的方式催交物业费，不得采取限制业主使用小区门禁系统等超过合理限度的方式。案例二厘清物业服务合同关系与其他法律关系，明确业主不得以房屋设计不合理等不属于物业服务人义务范围的事项为由拒绝支付物业费，引导业主正确区分责任主体，依法主张权利和履行义务。

同时，物业服务合同终止后的“交接难”是当下物业服务领域的一个热点难点问题，由此引发的纠纷屡见不鲜。物业服务合同终止的，原物业服务人应当退出物业服务区域，交还物业服务用房、相关设施以及物业服务所必需的相关资料等，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。案例三中，人民法院严格按照《中华人民共和国民法典》第九百四十九条的规定，明确物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，对其请求业主支付物业服务合同终止后物业费的主张不予支持，引导物业服务人依法诚信履行义务，维护正常物业服务秩序。

此外，业主大会决定是业主自主对小区重大事项行使共同管理权的重要方式。业主大会作为业主自我管理的权力机关，其作出的决定对业主具有法律约束力，但并不直接约束业主以外的主体。物业服务人并非小区业主，并无诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的权利。案例四中，人民法院准确适用《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定，明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼，依法维护业主大会决定的效力，保障业主自治权利。

最高法指出，审理物业纠纷不能就案办案，要以矛盾实质化解为目标，追求事了、人和、心顺效果，真正做实定分止争。各地人民法院秉持上述司法理念，坚持“办理与治理”并重原则，积极探索创新物业服务纠纷多元化解机制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回审判+示范调解”“先调处整改+后辅助调解”等一批富有成效的经验做法。案例五中，人民法院运用“巡回审判+示范调解”方式在小区现场开庭，以案释法，批量化解一百多个潜在纠纷，实现了“办理一案、治理一片”的良好效果。

编辑 刘彦 审读 张雪松 二审 李璐 三审 潘未末