今年年初，因收楼后迟迟不能办证，在超过合同约定期限后，东莞市黄江镇某小区的100多户业主坐不住了，纷纷起诉到法院要求开发商支付违约金。

东莞市第三法院樟木头法庭收案后联合房地产行业调解员对这批系列案展开调解，经过数月来的不懈努力，至9月11日，共促成78宗案件调解，同时还将另31宗准备立案的案件化解在诉前。

事出有因？开发商归结于政策调整

今年1月，东莞黄江某小区70多户业主陆续到樟木头法庭起诉，称他们此前与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，约定交楼时间及在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书，但他们收楼后却一直未能办证，开发商已构成违约。

业主们表示，双方签订的是开发商提供的格式条款合同，违约金显然过低，需予以适当调高，应以已付购房款为基数，按日利率0.015%或年利率6%计算。

而就在业主们起诉后不久，开发商便向业主发出可以办证的通知，但由于已超出合同约定期限，业主们还是要求支付违约金。

3月初，又有30多名业主起诉到樟木头法庭，提出同样诉求。

该小区开发商东莞某建造有限公司应诉后，却向法院“喊冤”，称小区建设合法合规，逾期办证并非公司原因，而是政府部门政策法规变动所致，且公司已按时向业主交楼，不影响对房屋的正常使用和居住，即使违约，也应按照合同约定标准计算违约金，不存在违约金约定过低的情况。

因这批案件涉及房地产开发中规划、报建、确权等多个专业问题，樟木头法庭收案后即对案件展开调查。经实地走访及向相关部门函询，法庭详细了解了该小区开发建设的始末及造成逾期办证的原因。

事情缘于被告公司早年取得该小区所占两宗土地，后经规划部门同意将两宗土地合并开发，并办理了规划许可证，但未办合宗手续，开发商向业主交楼后，因该小区共9栋房屋涉及跨宗地、压红线建设问题，不能生成唯一单元号，故业主收楼后无法办证。之后，业主们多次就此问题进行投诉反映，为维护购房业主权益，相关部门才同意该小区在完善土地手续的基础上，按照历史遗留问题处理，准予办理首次登记。

法院+行业调解员 促七成案件成功调解

考虑到该系列案涉及人数众多、影响较大，之前业主们还因办证问题多次投诉，樟木头法庭遂启动诉调对接机制，委托东莞市黄江房地产开发总公司经理为特邀调解员，与法官合力将调解工作贯穿案件诉前、诉中全过程，力争最大程度化解双方矛盾，快速妥善解决纠纷。

调解过程中，法官和特邀调解员多次联系业主代表及被告律师，来回听取双方意见。特邀调解员充分发挥自身优势，从专业角度出发，一方面向被告阐明其作为开发商，负有使房屋达到可以办理转移登记手续的条件的义务，由于其未能及时了解有关政策，完善手续，导致业主不能按时办证，应承担一定的责任；另一方面向业主详细说明房地产行业开发存在的实际问题，解释逾期办证确实事出有因，且问题现已解决，在未影响到居住的情况下，希望业主能从诉讼风险、成本等方面考虑，以和解方式解决。

经几次三番沟通，初步确认双方具有调解意向后，法官和特邀调解员又组织被告律师与业主代表就违约金标准问题进行协商，并反复做双方工作，以促成双方达成一致意见。

8月初，59名业主与开发商达成调解协议，同意开发商按照合同约定标准支付违约金。之后，调解人员“趁热打铁”，至9月11日，共使这批系列案78宗案件调解成功，其余32宗案件，法院在审理后也已作出判决。

此外，对于同样是该小区业主起诉开发商，尚处在网上预约立案阶段的另31宗案件，经法官和调解员诉前调解，已全部达成调解协议。

编辑 黄小菊